黑心房仲的告白：買屋簽約前最後救命的17堂課
- 作者： Sway
- 出版日期：2011/10/19
Who's Sway ，請看影片!!
心得:
Sway寫了黑心房仲、黑心建商、黑心投資客等黑心系列書籍來教大家判斷，是不是黑人人士很多話只有說一半，那提醒我們哪邊是要注意的地方。
黑心房仲: 常要請房仲帶看房子的朋友，可以先看。
黑心建商: 買預售屋的朋友可以先看。
黑心投資客: 買二手屋的朋友可以先看。
其實，好心的房仲可能有很多，畢竟是為大家服務的朋友，而且，房仲最重要的就是找到a級客戶，故，現在很多房仲，其實態度都很好。
那，這一本書就是跟你說，要怎麼問房仲才能問到正確的問題、教你問房仲SOP流程，解讀屋況說明書，
特別是 Part 2 不再上當，從此學會買屋的4大關鍵，我個人是很推薦這個部分，因為還有圖解一些常用到的風水觀念。
重點: 第一個請房仲準備不動產說明書、第二個重點就是SOP流程，可以參考
不動產說明書(屋況說明書)的祕密
建物標示=房子的身份證和健康證明。用途:一定要是住家，否則利率、轉貸、奢移稅問題。樓層對嗎? 頂加是違法、合法。建築完成日，不要太老。
土地標示=你家的持分有多少? 要附合幾分之幾就行了。大門口的道路，產權呢? 免得地主封路不准他人使用，最好是計畫道路用地
房屋現況說明=防爛房子裝豪宅。有漏水嗎? 有瓦斯嗎? 壁癌 ? 水塔? 兩百公央有高壓電? 山坡地警示?
建物測量成果圖=違建外推的照妖鏡。
最新日期的謄本=輕鬆推估賣方成本價。貸款金額、所有權人、坪數、前次轉移日期。
一定要和屋主簽約，免得變大頭。用謄本上的坪數驗算一遍。
由交屋日期回推，當時買入的成本為何
注意奢侈稅由誰收吸，什麼時後交屋，檢測房屋的費用誰吸收?
9大SOP
1. 上網查關鍵字: 火災、淹水、兇宅、土石流 + 社區名。
沒有的話，就查附近的百貨公司、警查局、主要地標再查一次。
查房仲的名字，有什麼不良紀錄。
要上頂樓，看一下週邊，或是去附近高樓，看回來
2. 拒絕配餐，自己找物件。
看完幾次後，房仲就會主動推薦，請小心。記得問房仲，還沒放在網路上的房屋
3. 一個物件看1小時，請仲介帶你到四週逛逛，
要認真看房，少聊天，要記得格局，地板要重換嗎?
開水龍頭、臥室的大小
4. 找個在地朋友陪你看屋。找資料多看負面的，當思考。
5. 水果行理論，換你主動跟房仲打好關系，讓他們有好房還沒上網時就想到你。
或是，讓他們知道，你朋友多，他們服務不好就他們就死定了
6. 擺出大咖架勢: 當個有距離的高傲客戶。
簡單說幾句，這間可以，價格呢?
我不喜歡，你再幫我找過，就這樣。
滿租就要看租約、這是行情價沒有比較低，讓屋主拿出誠意吧
7. 不懂也是一種招數，一路問到底。
把a房仲的答案去問b房仲。
常用的問題，鞋櫃可以放門外(問櫃台)、房仲有沒有違建(測量成果圖) 、兇宅(問鄰居)、行情有沒有超過其它戶?
貴不貴 (問房仲)、代款利率有划算嗎? 問合約和內政部的有什麼不同?
8. 不要客氣，打x吧!
請房仲提供平面圖，不喜歡就打x，太小、太舊，以後就可以殺價啦!!
9. 對房仲喊暫停。
當你累了，或是居下風時，就要走了，因為氣已弱了。
- 目錄 (第一部分可以當故事看一下、第二部分就是精華!!)
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- Part I 黑心房仲必殺技：讓你暈頭轉向的17 堂課
- 1 奢侈稅後：群魔繼續亂舞
2 99.9％都是假設：販賣夢想之房仲店頭接待術
3 人人有屋賣，個個都是投資客
4 房仲與建商：合縱連橫賺翻天
5 區域聯「炒」之房仲好兄弟
6 我是你的眼：房仲的新聞蜘蛛網
7 奢侈稅時代的借力使力推銷術
8 第一次當黑心房仲就上手（一）：你的心血，我的薪水
9 第一次當黑心房仲就上手（二）：不計手段開發客戶，四海之內皆可賣
10 第一次當黑心房仲就上手（三）：帶看時間定生死
11 月薪三萬也能買豪宅：新婚族不必愁，黑心房貸助您成家
12 全能住宅改造王：比投資客更厲害的超省錢包裝術
13 房仲密傳的快速成交葵花寶典（一）：強迫中獎的配餐法
14 房仲密傳的快速成交葵花寶典（二）：你殺你的，我賺我的
15 房仲密傳的快速成交葵花寶典（三）：見面談的真相
16房仲密傳的快速成交葵花寶典（四）：天書般的合約書
17 番外篇：男女通吃、老少咸宜的事業線攻擊 - Part II 不再上當，從此學會買屋的4大關鍵
- 關鍵 1 和房仲過招的9大ＳＯＰ標準流程
關鍵 2 解開屋況說明書的秘密：務必謹守六大關！
關鍵 3 魔鬼藏在細節裡：看格局圖揀好厝
關鍵 4 經濟艙還是商務艙？裝潢成本學問大
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4 房仲、建商
建商的天價，會拉高自住客對區域的房價的想像 (新建案故意貴一點!!! 房仲就可以說二手相對便宜很多。)
5 區域聯炒 (房仲和房仲不是真的敵人，就像不同政黨一樣，有利益才是最重要的)
房仲們還是會相互合作的，有錢大家賺
一間斡旋單，大家各自說服客戶一起下海
有時，連第一張斡旋單也是假的!! (%$^#%^#$^)
客戶絕對看不到賣的便宜的房子
聯買客戶名單，這個也是可以share的
6 房仲的新聞蜘蛛網
房市的新聞都是來自各大房仲的企研室，特別用來哄抬氣氛
萬年不敗話題:陸資、天價、漲不停
小心，房價絕對有波段和地段問題 (只要超過價值或是供給與需求失衡)
時事: 台中房貸限六成!!! 昨日房貸龍頭土地銀行率先開第1槍，把台中市房貸成數降至6成，比照雙北管制規定，其他行庫也不排除跟進。
日期: 2014.1.10
7 奢侈稅的借力使力法
用奢侈稅物件襯托非奢侈稅物件
加價15%再賣
8 你的心血，我的薪水
經紀人等級比營業員等級高十倍!!! 房地產經紀人才是真強者!!
(1)不動產營業員，容易考，是公會舉辦
(2) 不動產經紀人，普考，可以開設仲介或代銷
9 買通代銷
交屋時，就要開始開發客源
跟代銷買名單，因為是潛在客戶
用高價騙你，要你給他賣，先搶下再慢慢砍你的價
10 帶看時間定生死
接到案件，有可能所有房仲一起討論該用怎麼樣的話術
10點帶看，還沒西曬、朝北不冷、日出的東曬還沒熱、朝南更是陽光普照。交通也變好了。
5~7點，很多人會回社區+你肚子餓，易衝動。
11 月薪三萬買豪宅
先定你自備款不多，再說，你其實很歷害了，洩下你心防
假合約辦貸款，自備款超低。 (不過房貸應該是看銀行估價才對!!而不是房仲給的價格)
12 全能住宅改造王
漏水? 在天花板上擺著接水盤
溼氣異味? 鮮花、盆摘、芳香劑。因為廁所有異味。風水不好，也會被陽台的植物摭住
臥室小，就留床。廚房小，拿掉冰箱
想挑毛病，就找個屋主在家!!你就不好意思東看西看!
13 配餐法
先看爛的，再看好的，相對的感覺啊
在爛的房子，認真說缺點，讓你相信它!!
即使你真的想買，房仲也可以說，早賣掉了啦!!!
14你殺你的，我賺我的
開價要從7折開始
屋主底價+4%服務費+議價空間=你看到的賣價
收斡旋後，用拖字決，拉高服務費
15 見面談的真相
看久會累，就會降低標準，想說自住貴一點也ok
見面三分情，你就砍不下去。砍得下去也沒關系，我就用傳話方式，這樣房仲就可以見縫插針啦
有可能說，好啦不收你服務費2%，或是說賣方服務費降一半剩2%
16 天書般的合約書
房仲目標是把好房子簽到專賣!!
賣方要小心，你簽的約是一年兩個月，合約到期後你私下成交，兩個月內我還是賺你服務費
買方，小心斡旋單把你綁死
普通黑心，上面的內容是買方已經確實審回，並同意三天以上
中等黑心，還錄音
超黑心，買方同意，貸款xx元，不足額買方支付現金補足
小心合約裡面有，如漏水保固，買方需支付xx元。本合約為現況交屋，買方已悉房屋現況
把沙發那些東西都搬走，因為合約上沒寫清楚!!
part 2 在下一頁
part II 不再上當，學會買屋四大關鍵
9大SOP
1. 上網查關鍵字: 火災、淹水、兇宅、土石流 + 社區名。
沒有的話，就查附近的百貨公司、警查局、主要地標再查一次。
查房仲的名字，有什麼不良紀錄。
要上頂樓，看一下週邊，或是去附近高樓，看回來
2. 拒絕配餐，自己找物件。
看完幾次後，房仲就會主動推薦，請小心。記得問房仲，還沒放在網路上的房屋
3. 一個物件看1小時，請仲介帶你到四週逛逛，
要認真看房，少聊天，要記得格局，地板要重換嗎?
水龍頭臥室的大小
4. 找個在地朋友陪你看屋。找資料多看負面的，當思考。
5. 水果行理論，換你主動跟房仲打好關系，讓他們有好房還沒上網時就想到你。
或是，讓他們知道，你朋友多，他們服務不好就死了
6. 擺出大咖架勢: 當個有距離的高傲客戶。
簡單說幾句，這間可以，價格呢?
我不喜歡，你再幫我找過，就這樣。
滿租就要看租約、這是行情價沒有比較低，讓屋主拿出誠意吧
7. 不懂也是一種招數，一路問到底。
把a房仲的答案去問b房仲。
常用的問題，鞋櫃可以放門外(問櫃台)、房仲有沒有違建(測量成果圖) 、兇宅(問鄰居)、行情有沒有超過其它戶?
貴不貴 (問房仲)、代款利率有划算嗎? 問合約和內政部的有什麼不同?
8. 不要客氣，打x吧!
請房仲提供平面圖，不喜歡就打x，太小、太舊，以後就可以殺價啦!!
9. 對房仲喊暫停。
當你累了，或是居下風時，就要走了，因為氣已弱了。
買房需要深思，不要衝動，可以帶不同人去看，就能有更多的缺點、殺價清單。
不動產說明書(屋況說明書)的祕密
建物標示=房子的身份證和健康證明。用途:一定要是住家，否則利率、轉貸、奢移稅問題。樓層對嗎? 頂加是違法、合法。建築完成日，不要太老。
土地標示=你家的持分有多少? 要附合幾分之幾就行了。大門口的道路，產權呢? 免得地主封路不准他人使用，最好是計畫道路用地
房屋現況說明=防爛房子裝豪宅。有漏水嗎? 有瓦斯嗎? 壁癌 ? 水塔? 兩百公央有高壓電? 山坡地警示?
建物測量成果圖=違建外推的照妖鏡。
最新日期的謄本=輕鬆推估賣方成本價。貸款金額、所有權人、坪數、前次轉移日期。
一定要和屋主簽約，免得變大頭。用謄本上的坪數驗算一遍。
由交屋日期回推，當時買入的成本為何
注意奢侈稅由誰收吸，什麼時後交屋，檢測房屋的費用誰吸收?
看格局檢好厝
客廳門面、安定牆面
沒法放鞋櫃、配置太大的廚房->開放式廚房，有廁所的廚房->改開口、一箭空心的廚房->改不是開放式、廚房緊貼臥房
臥室: 床、櫃、上下左右皆要留意
雨遮: 50~100cm 是正常陽台: 客廳旁、廚房旁
採光與座向: 客廳最大的聰戶，就是它。但要配合附近的大廈，因為會改變風向。
風向，廁所窗朝西好，朝南不好，空氣易流動。工作陽台，曬衣的話，東西向較好。客廳朝南最舒適、朝北較冷、朝東西有日曬問題
公共空間: 全區平面圖。注意鄰居和你家的距離。c字型小心天斬煞，二樓(管線轉彎、進出入的車子、公設)、九樓、十樓要注意中繼水箱、十樓以上自動灑水、中繼水箱。
停車位，動線，好停嗎? 車門好開嗎?
接下來最後一部分是講裝潢成本，這部分就沒有列入書摘了!!! 有興趣的朋友可以自己買書來看。
