房產達人蔡璟柏教你便宜價買好屋
出版日期: 2014.1.25
筆記日期: 2014.2.27
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心得
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這是一本花了二年完成的書籍，作者是記者，然後在二年間不斷去請教蔡璟柏得到的一本書。
所以，我覺得內容有一點點零碎，不過零碎的東西只要是有價值，也是值得一看的。
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重點整理
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1. 頭期款可用定存完成，同時兼顧養信用這一件事。
2. 房市的淡季是過年後到暑假。最好看房的季節就是梅雨好。
3. 都市區第一圈首長辦長室方圓15公里，然後再外擴5公里就是第2圈了。
4. 小撇步篩房客，最重要的就是交房租穩定。可以請租客出示名片、入住人與簽約人是同一人、二等親以內的家屬為緊急連絡人、
禁止養寵物、任何修繕要經房東同意、退租應恢復房間原貌。上班族比學生好、單生女性、情侶檔 > 單身男性，還有專家說絕不要租給單身男性
5. 用房屋去贈與是節稅好方法。是根據士地公告現值去課稅。
http://key88.net/article25461.html
6. 網路，房價無所循形
一、打電話去房仲，表明你想賣房子，地址是xx區xx路x段上，屋齡x年，請問目前的成交價，大約要怎麼訂賣價?
二、比較一下實價登錄的成交行情。推薦 dio.idv.tw/
三、找管理員、里長探出社區品質。記得帶個飲料，記得多問問題，像是前屋主職業、為什麼賣屋、這棟住戶自住的比率多高、出租比率高嗎? 管理費怎麼算? 有人清運垃圾嗎? 地下停車場有租給別人嗎? 過去是不是曾經發生過什麼?
7. 用服務費來賺房價，在合約上可以加上，若1500萬以上成交，總價1%，1500~1600萬，總價0.8%
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各章節重點節錄
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Ch1 踏入房產產，人生大轉彎
#負債2500萬到擁有上億身價
創業成功，不過擴張太快，借高利貸
為了還債，轉行法拍賺佣金，半年279萬
谷底翻身後，變保守，發展出買房三原則，第1年要6%現金流、確認3年內保本、自有資金3成以上，以達到資產穩健上升
珍惜羽毛，愛護信用(因為負債時，無法使用信用卡)，直到還債完後，有能力申請信用卡。現在，聚會刷自己的信用卡，拿現金，賺利息。信用卡可以差45天才付，這樣可以賺80萬現金可以賺500元左右的一個利息
銀行VIP，跨行領錢免手續費
# 精華區老房子是我心頭好=偏好但是在市區、蛋黃區的老房子。好處，土地持分大，有些像買土地送建物、公設比低、都更效益大、管理費低。
土地現值查詢: 內政部地政司 -> 資訊與服務 -> 地政相關系統 -> 公告土地現金
中南部，透天比較好
# 誤踩地雷，快賣!!!!
路權屬他人，家門不得入、兇宅、靈堂
# 新竹以北，難見泡沫化
短期有可能修正，不過長期不可以大跌，房市4年一循還，跟選舉有關，因為沒有人敢得罪選民。
遇小跌15%就要快進場。<王應傑說:若你能買低於市價92%，就不錯了!!!>
Ch2 買房自住請跟我這樣挑
# 小資挑房，價格優先地段
住宅需求10年一變，只要考慮10年內有可能的情況即可。
順序是: 口袋深度決定可購總價 ->大眾運輸便捷性 ->依年齡層有不同需求
房貸不宜超過收入4成(因為台北市房價較高，有些書說3成)，然後抓出總價後，可以把總價往上調10%，因為賣價總是比較高，而你可以看得物件就會變多
# 善用ABC九份法
A+、A、A-、B+、.....，選要B+以上即可
價格、地段決定ABC。好地段或好價格，就一定是A級的。
小心，不要新地段買新房子，不好!!! 中下選擇!!!! 像林口、五股。林口只推薦醫院附近，因為生活機會好，一個重劃區的發展，最少10年。步行10分鐘就有早餐、醫生、小超市、甚至公車站，千萬別覺得有7-11就夠了!! 再舉例，作者覺得桃園新房子價格1100萬，還不如買台北市舊房子1200萬!!
# 4種族群選屋邏輯大不同
年輕首購族，可負擔長期貸款，適合市區頂樓加蓋老公寓，因為可以自住+出租，而且體力好肯通勤。
壯年: 房貸負擔能力高，電梯型產品
中年換屋，可考慮電梯大樓或公寓1樓
退休族，首重安全性，適合離醫療近的地區
房貸比率= 100-年齡=貸款成數。像是50歲，房貸只能5成、30歲，房貸可以7成
# 捷運末3站，較便宜。特別是新莊線的。
都市區第一圈首長辦長室方圓15公里佳，然後再外擴5公里就是第2圈了。
若是20公里以外的非都會區，首重屋齡、生活機能
# 著眼好山好水，小心好後悔
迷思一:學區很重要，只需考慮國中、國中。中南部有錢的直接送私立，或是直接送出國
迷思二:景觀好，回家像度假，除非你要養老，才買度假型
迷思三: 遊泳池、交誼廳，豪華公設很吸晴? 用不上就白搭，不如換成居住空間
日本、澳洲、美國、馬來西亞都是實坪，公設是建商附帶送的!!!
# 首購中古屋3大心法
一、屋齡<45年，現在使用年限=65年，10%的修繕費要先預留
二、門脾越短越好，不喜歡大馬路的人，可以後選一條街
三、4米巷以下不考慮，無更都潛力
#自住換屋先買後賣享3優勢
一、手上有不動產，談判利率籌碼高。
二、第2房房貸6成的規定可以用切絕書來規避
三、享有新屋裝潢時間的緩衝期
交屋1個月+新屋裝潢2個月=換屋3個月，可要求延遲交屋、換屋裝修
如果新屋房價>舊屋，適合重購退稅
雙北市超值區段大特蒐，大同、畢華、文山、汐止、土城、中和
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