房產達人蔡璟柏教你便宜價買好屋
出版日期: 2014.1.25
筆記日期: 2014.2.27
**********************
心得
**********************
這是一本花了二年完成的書籍，作者是記者，然後在二年間不斷去請教蔡璟柏得到的一本書。
所以，我覺得內容有一點點零碎，不過零碎的東西只要是有價值，也是值得一看的。
**********************
重點整理
**********************
1. 頭期款可用定存完成，同時兼顧養信用這一件事。
2. 房市的淡季是過年後到暑假。最好看房的季節就是梅雨好。
3. 都市區第一圈首長辦長室方圓15公里，然後再外擴5公里就是第2圈了。
4. 小撇步篩房客，最重要的就是交房租穩定。可以請租客出示名片、入住人與簽約人是同一人、二等親以內的家屬為緊急連絡人、
禁止養寵物、任何修繕要經房東同意、退租應恢復房間原貌。上班族比學生好、單生女性、情侶檔 > 單身男性，還有專家說絕不要租給單身男性
5. 用房屋去贈與是節稅好方法。是根據士地公告現值去課稅。
http://key88.net/article25461.html
6. 網路，房價無所循形
一、打電話去房仲，表明你想賣房子，地址是xx區xx路x段上，屋齡x年，請問目前的成交價，大約要怎麼訂賣價?
二、比較一下實價登錄的成交行情。推薦 dio.idv.tw/
三、找管理員、里長探出社區品質。記得帶個飲料，記得多問問題，像是前屋主職業、為什麼賣屋、這棟住戶自住的比率多高、出租比率高嗎? 管理費怎麼算? 有人清運垃圾嗎? 地下停車場有租給別人嗎? 過去是不是曾經發生過什麼?
7. 用服務費來賺房價，在合約上可以加上，若1500萬以上成交，總價1%，1500~1600萬，總價0.8%
**********************
各章節重點節錄
**********************
Ch1 踏入房產產，人生大轉彎
#負債2500萬到擁有上億身價
創業成功，不過擴張太快，借高利貸
為了還債，轉行法拍賺佣金，半年279萬
谷底翻身後，變保守，發展出買房三原則，第1年要6%現金流、確認3年內保本、自有資金3成以上，以達到資產穩健上升
珍惜羽毛，愛護信用(因為負債時，無法使用信用卡)，直到還債完後，有能力申請信用卡。現在，聚會刷自己的信用卡，拿現金，賺利息。信用卡可以差45天才付，這樣可以賺80萬現金可以賺500元左右的一個利息
銀行VIP，跨行領錢免手續費
# 精華區老房子是我心頭好=偏好但是在市區、蛋黃區的老房子。好處，土地持分大，有些像買土地送建物、公設比低、都更效益大、管理費低。
土地現值查詢: 內政部地政司 -> 資訊與服務 -> 地政相關系統 -> 公告土地現金
中南部，透天比較好
# 誤踩地雷，快賣!!!!
路權屬他人，家門不得入、兇宅、靈堂
# 新竹以北，難見泡沫化
短期有可能修正，不過長期不可以大跌，房市4年一循還，跟選舉有關，因為沒有人敢得罪選民。
遇小跌15%就要快進場。<王應傑說:若你能買低於市價92%，就不錯了!!!>
Ch2 買房自住請跟我這樣挑
# 小資挑房，價格優先地段
住宅需求10年一變，只要考慮10年內有可能的情況即可。
順序是: 口袋深度決定可購總價 ->大眾運輸便捷性 ->依年齡層有不同需求
房貸不宜超過收入4成(因為台北市房價較高，有些書說3成)，然後抓出總價後，可以把總價往上調10%，因為賣價總是比較高，而你可以看得物件就會變多
# 善用ABC九份法
A+、A、A-、B+、.....，選要B+以上即可
價格、地段決定ABC。好地段或好價格，就一定是A級的。
小心，不要新地段買新房子，不好!!! 中下選擇!!!! 像林口、五股。林口只推薦醫院附近，因為生活機會好，一個重劃區的發展，最少10年。步行10分鐘就有早餐、醫生、小超市、甚至公車站，千萬別覺得有7-11就夠了!! 再舉例，作者覺得桃園新房子價格1100萬，還不如買台北市舊房子1200萬!!
# 4種族群選屋邏輯大不同
年輕首購族，可負擔長期貸款，適合市區頂樓加蓋老公寓，因為可以自住+出租，而且體力好肯通勤。
壯年: 房貸負擔能力高，電梯型產品
中年換屋，可考慮電梯大樓或公寓1樓
退休族，首重安全性，適合離醫療近的地區
房貸比率= 100-年齡=貸款成數。像是50歲，房貸只能5成、30歲，房貸可以7成
# 捷運末3站，較便宜。特別是新莊線的。
都市區第一圈首長辦長室方圓15公里佳，然後再外擴5公里就是第2圈了。
若是20公里以外的非都會區，首重屋齡、生活機能
# 著眼好山好水，小心好後悔
迷思一:學區很重要，只需考慮國中、國中。中南部有錢的直接送私立，或是直接送出國
迷思二:景觀好，回家像度假，除非你要養老，才買度假型
迷思三: 遊泳池、交誼廳，豪華公設很吸晴? 用不上就白搭，不如換成居住空間
日本、澳洲、美國、馬來西亞都是實坪，公設是建商附帶送的!!!
# 首購中古屋3大心法
一、屋齡<45年，現在使用年限=65年，10%的修繕費要先預留
二、門脾越短越好，不喜歡大馬路的人，可以後選一條街
三、4米巷以下不考慮，無更都潛力
#自住換屋先買後賣享3優勢
一、手上有不動產，談判利率籌碼高。
二、第2房房貸6成的規定可以用切絕書來規避
三、享有新屋裝潢時間的緩衝期
交屋1個月+新屋裝潢2個月=換屋3個月，可要求延遲交屋、換屋裝修
如果新屋房價>舊屋，適合重購退稅
雙北市超值區段大特蒐，大同、畢華、文山、汐止、土城、中和
Ch3 置產投資前一定要懂得事
# 租金報酬率達6%才出手
(年租金-相關成本) / (房屋成本 + 裝潢成本)
拉高租金報酬率: 中古屋(租金不會差太多) + 低總價的產品 (2房或公寓改套房)
看中古屋時，可以帶專業的抓漏、水電師傅，這樣可以籍機殺價
租客來說，交通便利比好地段更重要。不用精華地段，但求離工作的地方很近
不同客群不同選擇，學生(學區) or 上班族(辦公商圈、工業區、科技園區、大型醫院附近)
po 上網後，若一天有3通以上的詢問，就代表可以順利出租
避免暗巷，女生不愛、免夜市在樓下、避開大馬路上的房子、邊間採光佳、有管理員較佳、餐飲機能便利，外食族居多。若你的房子位置不好，就升級內裝設備，電視、第四台、網路、洗烘脫合一的洗衣機、衛浴空間，可以把馬通、洗臉台換成現代感的，大約1萬多可以。若是全部翻新，1.5坪大約需要5萬元
# 小撇步篩房客
最重要的就是交房租穩定
可以請租客出示名片、入住人與簽約人是同一人、二等親以內的家屬為緊急連絡人、禁止養寵物、任何修繕要經房東同意、退租應恢復房間原貌
上班族比學生好、單生女性、情侶檔 > 單身男性，還有專家說絕不要租給單身男性
# 主動維持屋況，維持租屋率
因為租出去後，不易進入。至少空出半個月檢查屋況。幾年就要重刷一次，便宜油漆換得好觀感。
專業師傅出場費，一天約2500元
租金建議: 一次交一年，租金省一個月，一次交半年，打95折，一次簽2年租約之類的。
代價，半夜要接到房客電話。可以花房租的10~15%請代管公司
Ch4 望聞問看，精準挑好房
# 專業好房仲
不動產營業員證照複訓過幾次，因為每4年複訓一次、頭銜襄理以上、同一家公司服務3年以上嗎，或是簡訊給你6個月以上嗎? 有隱惡揚善嗎? 有帶不動產說明書嗎? 對當地行情的了解程度? 只接問他附近的成交物件，多少錢、包括車位價位
# 網路，房價無所循形
一、打電話去房仲，表明你想賣房子，地址是xx區xx路x段上，屋齡x年，請問目前的成交價，大約要怎麼訂賣價?
二、比較一下實價登錄的成交行情。推薦 dio.idv.tw/
三、找管理員、里長探出社區品質。記得帶個飲料，記得多問問題，像是前屋主職業、為什麼賣屋、這棟住戶自住的比率多高、出租比率高嗎? 管理費怎麼算? 有人清運垃圾嗎? 地下停車場有租給別人嗎? 過去是不是曾經發生過什麼?
只要自住比率超過7成，代表出入分子不會太雜
# 車位觀察重點，出入口是一個或兩個，雙車道、一出一進? 車位多寡、地下室的廁所乾不乾淨、車子白天的停放比率
# 垃圾回收室的管理好嗎?
# 獨立水塔較好，還要看看頂樓、樓梯間，觀察每一戶的住戶品質
# 其它易忽略的嫌惡情況: 某樓層有廟、附近有資源回收站、附近有機車行或修車廠、太靠近傳統市場，這樣都不好
# 每天日曬至少要有2個小時以上
# 漏水是外漏還是內漏。外漏比較容易處理，內漏是從樓上漏下來，比較麻煩。請師傅修，問能提供多久的保固期來預估這是大問題還小問題
只要有hinet帳號，房屋謄本可以自己查
建議20年以上的房子，最好不要省錢，水電管線該換就換，廚房衛浴重新施作防水工程
Ch5 精準推估行情，殺出合理價
3階段比價法
一、善用比價法，抓出區域價格。同區域、同種物件、3~6個月內的成交價。記得有車位要扣除車位價位，車位面積。也要扣除特別便宜的，因為可能二等親買賣
二、謄本確認法，找出有交易的物件，再比照建物面積、共有部分、車位等，就能確定了
三、各大房仲網比對成交資查，不過房仲網的均價會比實價高。記得善用圖台框選範圍
估每年10%漲幅 (這邊我覺得不太實用，因為這樣算就是代表你會買貴非常多，不過可能適用在台北精華地段，一年10%漲)
# 中古屋殺價
2004~2008年的房子幾乎都是全貸，故建物謄本法回推不準
人家憑什麼要便宜賣給你? 大家都想撈一筆啊!! 故，要讓屋主賺一下!!
作者說，用10%估漲幅，讓對方賺 (前提是別人開的更高時!!)
# 頂樓加蓋的估價，若天花板、牆壁均為鐵皮，單價是1/5~1/6。天花板為鐵皮，牆壁是RC，1/4，天花板、牆壁都是RC，1/3。內外梯差很大，內梯也以說是自用，外梯易被拆，不過，使用彈性大。
建管處網站查是否有違建紀錄
# 建議新招: 女生發問(屋主不會罵)、給房仲服務費請他殺價、銀行估價(取低的)打95折再往上加
如果銀行和屋主差3成以上，就不用出價了，因為銀行估價常常會低於市價。目前約83~86折，現在能8折的只有公設比太高、總價太高的物價
斡旋金5%的屋款、遞減加價法，暗示加價空間越來越小
找附近的低價物件實證, 雖然低價可能是較不好的房子，不過可以拿來制衡屋主開高價的一項工具
以修繕角度開價，經評估後知道需要花多少錢維修
重劃區因為供給量大，而且屋主多半是投資客，如果管委會要湊1/2人，跟本不可能，這些都可以當殺價的理由。像是周遭沒早餐店、便利商店、最近的超市很遠、附近沒有診所等
修繕的價格: 10年房子，每坪抓2~3萬、20年的房子每坪抓3~4萬
以實際貸款能力談價，誠意致上
# 預售屋殺價
不是在開賣初期，就是在結案前出手。初期是代銷為了搶成交，末期只剩最後的5~10%戶數，會賣便宜是為了快速結案
周二到周四去，才能談到好價格
以低議高，以附近建案最低的、先殺單坪，再殺總價、找關鍵人物，如果有誠意，就說能跟主管談嗎?專案經理還有10~15%的折讓空間
# 梅雨季看屋，缺點全都露好殺價 (豪雨、颱風後去看，就可以看到很多問題)
屋市的淡季就是指過年後到暑假這一段時間，含鬼月。
有梅雨好、因為有水氣的時後，中古屋易潮濕，可以殺價
秋季賞屋意願增，買個房子好過年。若在旺季(秋季、冬季)的話，建議看剛完工或快完工的房子，可以看一下該建案預售價和現在房仲的賣價，就可以知道行情走勢。
# 房仲的服務費
用服務費來賺房仲，在合約上可以加上，若1500萬以上成交，總價1%，1500~1600萬，總價0.8%。
一定要最後再殺服務費，避免服務品值。有些房仲，買房可以只用0.5%、賣方只收2%。
# 要求初估確認書，不被銀行貸款綁架
一般，老行庫估價較保守，鑑價較低，因此，找老行庫對買方出價相對有利。老行庫，土地銀行、合作金庫、台灣銀行、華南銀行、第一銀行、兆豐銀行、彰化銀行
請銀行出具初估確認書，寫上估價金額與日額，以及當初收款專員估價時，要錄音存證。不過，不適用在外商銀行。
# 履約保證較安全，收費是交易總價的萬分之六。在預售屋這邊，價金返環之保證、不動產開發信託這兩種方式較好。第一種是拿回你交的錢、第二種是建商之前信託的土地資金的保證，別的建商有機會可以續蓋
Ch 6 掌握加分關鍵
先爭取額度，再談利率。
自備3成
三方法爭取高額度，第一、具財力連帶保證人、第二找襄理級以上主管談條件，直接去銀行問(他們有5%~10%的額度)、第三，考慮房仲合作銀行
頭期款用定存來養信用，例如預計1年後購屋，那就存2年定存再解。雖然定存會打8折，不過這損失還是比較划算的。若能提出更多的財力證明，更加分。
# 前低後高不如一段式優惠
上網找出最低利率的，以這些資訊當籌碼，以低議高。
寬限期越長，總利息越多，畢竟本金都沒還啊。
# 附加產險只保基本需求
火險，非保不可，不過只保建物即可。地震險非保不可。
颱風洪水險，不一定要保、房屋壽險，算了吧!
Ch7 解開買房迷思
#投資客的房子不能買? 錯!!!
投資客裝潢好的房子不要買!! 若投資客的房子是沒裝潢的房子，若價格漂亮，又沒住人，就可以!!!
6大線索，屋內充滿刺鼻味、天花板內有玄機、浴廁通風是虛設、
電源開關內的電線是舊的(檢查銜接電源總開關的電線表皮新舊)、油漆粉刷不精絰，噴槍解決最快速(插座有油漆)、輕隔間代替磚牆
#前屋主有分管協議就好，錯!!!
1995年之前的頂樓加蓋ok
1995年之後的頂樓加蓋，需每個住戶都蓋分管協議，除了，隔間3間以上+獨立定錶這樣被認定具投資性質的
# 工業住宅不能碰? 錯!!!
對預算不足首購族來說，只要屋齡不過30還可以，因為比周邊便宜1~2成，還是可以交住宅稅率，不過要自己提出申請。
缺點出入份子雜複雜，所以，新的區域比舊好!!! (與新開發區域相反概念)
# 夫妻聯名買好甜密? 錯!!!
離婚，難分貸款責任、自由住宅優惠一次用完太可惜(透過贈與可免稅，因為有220的免稅額)
http://key88.net/article25461.html
賣屋節稅: 方案一，一生一次、一生一屋(可以不限次使用)
2014.2.27
