30歲~80歲的新鮮事

黑心建商的告白：買屋前不看會哭的17堂課

• 作者： Sway
• 出版日期：2010/07/09

 

[心得]

這一本是黑心系列的第一本，但由於我是先從黑心房仲、投資客開始看的，這本書相對就會容易很多，因為觀念相通。建議有興趣的人，可以先看有興趣的一本，那其它二本很多觀念就會相通。這本書的標題都很好玩，像是什麼建商和你想的不一樣(有錢人和你想的不一樣)、黑心建商教你讀心術(FBI教你讀心術)、黑道商學院(華盛頓商學院)、阿雞師偷呷步、黑心建商的投資羅盤等，就知道作者筆法是很幽默的。

 

[重點]

1．先建後售，可能是想隱藏黑心的施工過程，不一定是建商口袋深。另外，監工、公設點交也是買預售屋必學的地方。

2. 黑心建商必用:

黑心建商一星期蓋一層，有良心的，一個月一層。

建材使用外國字(低價大陸貨)。大門真的有防火功能嗎? 油漆有二底三度嗎?

化糞池，通常要六個池子淨化，黑心的就用少於六個

緊急發電機，停電才會發動的，黑心的就是在檢查完，就換個爛的

電線，應該要250kw的線，黑心的就是用100kW

電梯，黑心的就是只有一部電梯可以到最最地下室

攻擊良心建商的價格，因為良心建商賣得便宜，會破壞黑心建商的價格，就會被灌上"偷工減料"、"地段不好"等，才可以賣那麼便宜啊

挑高4米5 = 工業住宅

公設30% = 雨遮佔了10%

若點交有問題，黑心的就會用"拖"的，拖到管委會是自己扶殖的人接手!! 反正，黑心的重點是大事拖，小事馬上辦

2．中古屋便宜個6~8折是合理的。這樣一來，你就會覺得預售屋貴到爆，還不如買中古屋!! 黑心建商就賺到你的錢了。

3．黑心建商宰肥羊7大招

一、第二本合約，幫你100%貸款

二、買房送裝潢，建商當然能找到超便宜的裝潢方式

三、車位高價法，賣屋沒賺到的，就從車位賺回來

四、公設比25%說成30% (實際權狀有30%嗎?)

五、雨遮賺坪數，多5%坪數

六、1%不補，所以全部都只做99%的長度

七、保險賺回扣，火險、地震險建商幫你保

4．住家的風水

廳明暗房

廁所別居中、別靠廚房

不要門對門

主臥在離門最遠處

門口外不要有鞋櫃

公設樓層住家離遠一點

小心中繼水箱，易漏水

別面對電梯，各種誨氣

5. 實戰看樣品屋注意事項

小心，電視牆面是開放的，看起來比較大

小心，什麼設備是有附的，還是只是樣品屋有

小心，牆的厚度是不是很薄

小心，有用鏡子嗎? 看起來會比較大

小心，衣櫃的深度有60公分嗎?

小心，有地方放鞋櫃嗎?

小心，樑柱的位置，樣品屋有嗎?

更精簡的重點整理可以參考:

http://blog.xuite.net/yayaya.pc/blog/45747083

下一頁開始是各個章節的重點

• 17個"建招"

1 賺你家的錢太容易

成本20萬，開價30萬，若30萬成交，是阿呆。砍到25萬成交，是小呆。代銷底價24萬，但有不同等級，所以還是開30萬讓人來殺吧!!

用"未來房價會更高"、"有很大的增值潛力"來讓你覺得現在不買不行!!!

2 看不見的黑心建材 (上)

先建後售，可能是想隱藏黑心的施工過程

鋼筋規定是20根直，40根橫的。黑心的用16直，30橫

黑心建商一星期蓋一層，有良心的，一個月一層。

建材使用外國字，看起來就會高級。大門真的有防火功能嗎? 油漆有二底三度嗎? 二底是批二次土，油漆漆三層

3 看不見的黑心建材 (下)

結構偷的是小黑心而已，真正黑的是公設，那些你看不到的設施

化糞池，通常要六個池子淨化，黑心的就用少於六個

緊急發電機，停電才會發動的，黑心的就是在檢查完，就換個爛的

電線，應該要250kw的線，黑心的就是用100kW

電梯，黑心的就是只有一部電梯可以到最最地下室

4 房價怎麼抄上來的 (上)

建商聯合抬價，比市價高個25%，這樣不就是房價漲了嗎?  像7-11、全家的泡麵聯漲的話，就好像世界漲了

良心建商賣得便宜就會被灌上"偷工減料"、"地段不好"等，才可以賣那麼便宜啊

5 房價怎麼抄上來的 (下)

先找員工、自己人買，就可以說已經賣出8成，而且還有簽約證據!! 夠黑!!

一定要分期，每一期都要說一天就賣光了(其實一半還在建商手上)，第二期漲10%，第三期，就說建材更好、位置更好，漲20%。

然後第一期剩下的就是漲15%來賣，這樣，每一期就可以賺10% (還是比第三期便宜，做區隔)

6 神奇關鍵字

比價效應，東區100萬，這邊只用60萬

永遠晚10年的公共建設

建築金獎加持....我還真的有看過這樣的建案

五鐵共構??!! 哪來的….

7 說明書

挑高4米5 = 工業住宅

公設30% = 雨遮佔了10%

超級美圖完全不用看!! 因為僅供參考

大門太近、超小的停車位、大師是全套的還是半套 (顧問=就只是看看圖，非全權負責)

接待中心離工地很遠更要小心!!

8 千小學堂的地產數學題

捷運站10分鐘 (開車??)

自備50萬，獲利25% (只保證1年12.5萬，)

社區有溫泉、泳池、巴士、24小時，管理費每坪60元 (可能只有第一年)

感謝投資客火力全開，賣出九成。讓你要在短時間做決定

9 接待中心生死鬥

有統一話術教學，絕對可以避掉"瑕疵的問題"

即使你說你自備款不足，他們也會說，我幫你爭取九成銀行貸款，含裝潢費用，最好用卡來刷，還可以累積點數

若新聞說，某某房價要漲了，他們會打給你說，有看到新聞嗎? 公司要偷漲價，我幫你偷偷保留....等，你還不中嗎?

10 她的跑單獎金決定你的房價

可能三~五個小時，才一個客人，而且他們是輪流上，所以，真的會很機車，看到你買不起，還會趕你走，這樣，也許不算一組客人，下一組還是算他的

假客人看到肥羊出現在，就要上場!!

跑單的獎金分成個別獎金、團體獎金。像是10萬元，5萬元是個別獎金，另外5萬進到團體獎金，團體獎金可能月底會平分給所有人

跑單(代銷小姊)可能不知道底價，只有專案知道，避免太多人知道價格

11 預售屋監工的眉角

監工有時要工人不在時去看，才能看到問題

若工人有穿制服，看起來很好，去監工的次數可以下降

鋼筋(注意窗戶)、灌漿(強度測試)、裝修(防水漆有一底二度嗎?)、水泥施作過程、建材等級 (若說是同級品，就是爛脾!!!)，要發展買菜差10元就會吵的精神

12 建商大戰管委

花錢請專業的人來幫忙點交

若點交有問題，黑心的就會用"拖"的，拖到管委會換人!!

黑心的重點是大事拖，小事馬上辦

建商會討好一群住戶，讓到時管委會能換人成功!! 重點是分化管委會，並讓自己的人做上位置，花小錢省大錢，就是黑心建商的招

13 黑心建商宰肥羊7大招

一、第二本合約，幫你100%貸款

二、買房送裝潢，建商當然能找到超便宜的裝潢方式

三、車位高價法，賣屋沒賺到的，就從車位賺回來

四、公設比25%說成30%

五、雨遮賺坪數，多5%坪數

六、1%不補，所以全部都只做99%的長度

七、保險賺回扣，火險、地震險建商幫你保

14 半個專家最好騙

半個專家會說，這邊有電塔不好。黑心建商會說，會移走，不過，可能是假的!!! 你別那麼天真

建商第一招就是要美化建案的地點，讓你覺得有非買不可的錢景和錢途。若是真的必賺，哪輪得到你啊!! 建商的親威、代銷業者...等

建材的重點是品脾，即使同樣材質!!

建商口碑必查，好的建商售後服務做得好

多比價就清醒，預售+新成屋+中古屋都要懂價位

中古屋便宜個6~8折是合理的。而且你有可能會覺得預售屋貴到爆，還不如買中古屋!!

15 都更錢怎麼賺

大陸殺手才200萬，黑心建商才不會付釘子戶錢

若你不走，就逼你走，像每天找人來鬧!!! 都是把排水系統用壞，那你還不搬嗎??? 故意讓頂樓漏水之類的

當然，黑道也是常用的技巧

唯一的方法是，裝監視器、聯絡警察、所有住戶團結，才有可能逼建商上談判桌，高價收購

16 一山還有一山黑

房市新聞哪來的，當然是黑心建商放的啊

賣一戶給名嘴，名嘴就會幫忙啦!!! 名嘴還會要求建商用更高價幫他賣掉，總之，名嘴可能更黑心!! (有些不好的股市分析師不也是一樣的道理嗎?)

17 大家都愛蓋豪宅

簡單的說，搞定外觀就是豪宅。只要照雜誌上的蓋，就好啦!!

建商可以說，這棟豪宅用的石材是來自巴西的....夠遠你就查不到了。實話是，中國現在超多次級石材

黑心建商會說，結構技師找設計101的，燈光設計找遠企飯店的、園藝找帝寶的、公共設施找信義富邦的、包括管理的都可以找同樣的，重點是客戶買單就好

有些接待中心搞得像太空基地，不過，這樣花大錢的排錢，跟末來的大樓一點關系都沒有

怎樣，還沒感動，我用Alssi的咖啡壺、Goddiva的巧克力、青木定治的馬卡龍、專業老師現在彈、法拉利新車展示、沙發、燈具都是Fendi、100吋的電視，怎麼樣，中了吧!!!

• 成家日記

1 買房靠衝動、還有發夢

作者不買預售、今年十大建商、工業住宅、事務所、挑高、陽台已外推的產品

雖然作者看了很多房，最後買房的原因竟然是，他媽媽作了一個夢，說明天買房會發財，作者也感覺有道理，就買了..........

(也許這叫，知道越多事情，越容易害怕。所以，作者在後面二本書說，沒有100分的房子，只要有60分以上，就可以考慮)

2 算一算你的豪宅離你多遠

1/3 收入還房貸最輕鬆 + 預留半年生活費用

剩下的存款 = 自備款 = 頭期款(房價2成) + 裝潢 (房價1成)

想像五年後的生活，會需要怎麼樣的房子。結婚、小孩、小孩換學區?

3 小心地段的陷阱

選地段思考的角度，你家原本住哪裡、你熟悉哪裡、你在哪工作?

開車、騎車、大眾運輸? 30分鐘到公司是可以接受的。

小心高鐵宅的保值性沒那麼高，請問你有天天搭高鐵嗎?

(不過想住高鐵附近的可能是有錢人，有錢人不賣房，房價就有支撐)

4 學區、市場、公遠

5年內有小孩: 學區是第一重點

市場可以被頂好、全聯取代

有一好就有一壞，學區附近，吵、市場附近，老鼠多

5 中古屋實在還是新成屋划算

預售屋，要認真監工、可以客變、自備款低、是否馬上要入住

新成屋，格局重要，考量到如何裝潢

中古屋，預估管線費用。20年以上的房子可能要重拉管線

6 基本功: 社區門口學問多

一、先用三分鐘做掃描，電線、廟、路寬6米、好停車嗎、紅線白線

二、建築物的座向、外觀、路衝? 附近樓高、風切聲、棟距

7 保值: 大廳公設別放過

警衛是否好、注意安全、公設的維護、整潔、信箱間、一樓洗手間

8 客廳

大門不對鄰居大門，門衝。大門外少一點死角。

大樑位置、廳明暗房、聽風聲、上下樓聲音(坐在客廳感受)、3m的客廳是基本的、電器總開關是否區隔冷氣和各房屋

9 廁所，知風水

氣味、噪音、漏水的關鍵

打開維修孔看看水漬? 平整度、通氣度、抽風機有把味道抽出去嗎?

磁瓷線對線嗎? 敲一敲是空空的感覺嗎?

馬桶的水量，水龍頭的水量、馬桶方向不對門、想想會在廁所做什麼、有插座裝免治馬桶嗎? 流理台的大小夠放你常用的東西嗎?

10 管委會幫你管荷包

因為公設是由管委會與建商點交，所以，非常非常重要

從圖審開始，跟建商要所有的圖，水電、消防、建築施工圖都需要，跟建管處竣工圖比對。

要求建商全部的花費都要有發票，一一核對用途，若拿不出，就不認帳

廣告上所有的東西都要有，像是生態花園、健身房、網路

11 鄰居的臭鞋櫃

管委會要統一規定，方法是，拍照，公告，依法處理。像是小狗亂尿尿、亂丟垃圾等...

管理是維持房價的唯一房法，沒有管理的社區，房價最少低一成以上

下一頁是"住家的風水"重點提醒和"實戰看房注意事項"

• 住家的風水

廳明暗房

廁所別居中、別靠廚房

不要門對門

主臥在離門最遠處

門口外不要有鞋櫃

公設樓層住家離遠一點

小心中繼水箱，易漏水

別面對電梯，各種誨氣

• 實戰看樣品屋注意事項

書中是附有圖和說明的，值得去書店看看

小心，電視牆面是開放的，看起來比較大

小心，什麼設備是有附的，還是只是樣品屋有

小心，牆的厚度

小心，有用鏡子嗎? 看起來會比較大

小心，衣櫃的深度有60公分嗎?

小心，有地方放鞋櫃嗎?

小心，梁柱的位置，樣品屋有嗎?

 

2014. 2.7