37歲賺進一生財富：房仲教父王應傑的房產投資學
心得: 這本書像是王應傑董事長的自傳+房屋經驗分享。
自傳，也是經驗分享的一環，因為，這就是一個活生生的例子，從普通人的子弟變成了傑出的一個人才。
房屋經驗分享部分，像是一個長輩提醒晚輩的口吻，買何種物件需要注意的事情。
重點:
1. 股市+房市，才是真正的高手。因為，有時後錢在房市，有時後錢在股市，才能作到順應潮流去做投資的選擇。
2. 時間、金錢，都要非常非常珍惜，甚至做到吝嗇的程度。
3. 在房屋增值時，把不動產變動產，轉貸取得現金，這也是避險的一種方式
4. 每天看報、每週看雜誌是最基本了解世界運行的道理。因為，這裡面有1000人以上的智慧，而每天、每週都能吸收的話，自然，你能成為一個很歷害的人
5. 企業經營三法則:
一、危機入市，積極面對困難、找出解決的方法。
二、無論什麼企業，先由節省成本開始。像入主東森房屋，先砍20人並且讓好的加盟店新開，讓不好的加盟店關掉。
三、與幹部密集開會，深入掌握經營情況。每個星期問部下，很快，不用幾個月就能很了解經營情況。
5. 議價空間與前屋主的進貨成本極相關。前屋主是幾年前購入的，就可以研判進貨成本
6. 節稅之道非常重要，400萬收入要交40%，若你知道你會很有錢，請盡快成立工作室或是有限公司，最高稅25%，有些服務業，因為利潤才10%，可能克稅5%。還有股份公司，他們只能查封你的股份，不能關掉公司，也是相對有保障的
7. 看屋要紀錄下來的事情: 地址、屋齡、開價、自備款和可貸款、土地使用住宅區還商業區、樓層數(地上、地下、地下室出入口有幾個和現況如何)、有電梯嗎? 頂樓的用途? 一層幾戶、幾部電梯、房仲業者是? 一般約還是專任約、有物管嗎? (保全、還是物管還是老伯伯而已)、管理費、管委會、繳費比例? 管理費用在哪邊? 學區? 走路幾分鐘? 路線安全嗎? 便利商店、生鮮超市、菜市場? 交通條件如何? 公車站脾、有附車位嗎? 停車方便嗎 ? 有高壓電嗎? 天花板有水漬嗎? 有漏水紀錄嗎? 公設有哪些? 使用現況如何? 已經點交了嗎? 產權清楚嗎? 廚房、浴室水龍頭、沖馬桶水、每個插座有電嗎? 彈珠測地板平嗎? 拿棍子敲牆面或地板，看有空心的地方嗎? 早上、晚上都要看一遍? 住戶背景? 鄰居的工作是什麼? 作息呢? 有養狗嗎? 房屋的設備有哪些? 屋主附贈的家具有哪些? 倒垃圾方便嗎? 消防車進得來這個巷子嗎? 逃生路線在哪邊? 暢通嗎?
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[前言]
房市與股市都要同時開攻，才是真高手
不缺錢的時後，就可以真正做自己想做的事，而且不被金錢誘惑
四大重點，經濟人、社會人的胸懷、文化人的氣質、企業人的抱負
[第1章從公務員到房仲教父的億萬人生]
成功第一步:掌握世事運行的道理
建立判斷力，就從每天閱讀報章雜誌開始
小學五年級開始，就開始背報紙的重點，最重點的是靠自己培養的判斷力
開始關心自己以外的世界，有什麼機會發生
直到現在，每天出門前中國時報、聯合報，到了辦公室讀工商時報、經濟日報、自由時報、蘋果日報，晚上看聯合晚報加上每星期固定閱讀商業周刊、今週刊、財訊。
每一份報紙匯集了數百名記者、編輯團隊，每天深入社會蒐集而來的資訊，而周刊、月刊則是兼具廣度與深度，固定閱讀這些資訊，就如同閱讀好幾千人的資訊。
好玩的是，因為沒有足夠的時間，所以作者會要求，你一面報告，我一面看報!! 哈~
就算是一塊錢也要想辦法擠出油來，衛生紙用兩面等。
日走一萬步，只要走路30分鐘內的，我都一定用走的
只吃七分飽，吃小吃就夠了，維持打麻將，避免老年癡呆症(若得到了，就會不記得自己的以前，這不是白努力了嗎!)
創造持續被利用的價值，人脈累積無往不利
時間不夠用，但我從來不說我很忙
因為作者不喜歡應酬，又浪費錢又浪費時間。善用零碎時間，閉目養神，提前做完明後天的事，因為上天是公平的，每個人一天都是24個小時，要分秒善用。
時間管理的真義在，約束自己，要把自己的時間視為黃金般珍貴，以便能最大限度地活用自己的時間
時間=金錢，因為理財的第一步就是算一下成本，再來算投資報酬率。像是薪水/工時=時薪，那下班後，若什麼都不做，就是浪費相對的時薪
如何活用時間
一知道每天浪費多少時間
二、多運用早餐會報、午餐約會。
三、休閒與工作時間的分配。
四、思考、閱讀技巧。
六、時時反省，定期評估自己的進步程度。
七、目標在哪邊?
八、學習向無理要求、工作說不。
九、無論做什麼事都要規畫好
成功第二步: 人生要有階段性目標，隨波逐流無法享受甜美果實
適時把握時勢，毅然轉換人生跑道
不想要當教職的人生，進到調查局
台北房屋的特助，因為公司財務狀況很不良，幾乎每年改組，作者的職位也越調越高。因為他是念會計，所以，能知道什麼時後公司資金會不足。
錢賺夠了，選擇從政做下一階段目標
企業經營三法則:
一、危機入市，積極面對困難、找出解決的方法。做生意不敗的情況是，失敗也不會影響到你，或是最壞的情況仍可以賺錢。民國97年入主東森房屋、國光客運，一口氣買下360家加盟店、6000人的東森房屋。
二、無論什麼企業，先由節省成本開始。像入主東森房屋，先砍20人並且讓好的加盟店新開，讓不好的加盟店關掉。
三、與幹部密集開會，深入掌握經營情況。每個星期問部下，如果沒有成果的話，很快，不用幾個月就能很了解經營情況。
邊際效用遞減，即使多賺幾個億，也不影響到他，所以，他要從別的地方得到成就感。
[第2章 三十七歲賺進一生夠用的財富]
最重點的就是對金錢、時間錙銖必較，把吝嗇當美德的謹慎態度
大四投資土地，初嘗房地產增質滋味，收進知識，用"編輯"方式投稿。以第一志願考上成大會統系，四年，學習到一生受益無窮的財務分析知識，還有傑出校友回校演溝的。還有，台南市長蘇南成分享了台南都市計劃的獨到見解，打開另一扇窗。(作者之後的夢想)
第一次買房遇到建商跑掉，組住戶自救會，然後，這間房一直租到民國97年賣出，一共賺了18倍
善用利率(利差)，快速存到第一桶金。跟親友借錢來存有高利率的地方，雙贏。
投資 > 借錢利息 > 存錢利息，作者賺第一段，作者親友賺第二段。
來不及籌錢，錯失店面機會。東區的一樓店面，保證是最棒的物件，
不過，當作者並沒有足夠的錢去購買，而且，一間店面=三間住屋，作者不想要太大的槓杆。
台北市買房的需求永遠都在，這是一種追求。
用公司的名義買車子，稅低。車子也是公司名義用租的。
節稅之道非常重要，400萬收入要交40%，若你知道你會很有錢，請盡快成立工作室或是有限公司，最高稅25%，有些服務業，因為利潤才10%，可能克稅5%。還有股份公司，他們只能查封你的股份，不能關掉公司，也是相對有保障的
建議5成自備款再買第一間房，可以少交很多的利息。
股市房市兩頭賺，累積財富才快
民國60年就開始兼差教房地產和股市的知識
因為想賺30%，故，股票下跌30%，就可以買進，一年約有1~2次機會。
融資除額太多，就漲不上去，因為太多人買股票了。
成交量降到底的時後，就是股底的時後!!!
以6000點來說，4000點就可以買進，然後8000點是可以賣出。這讓人聯想到，你想賺幾%，就抓他跌幾%的時後買，就好了，然後平盤就可以賣出了。同理，假設去年高點是8350，8350的1/3是6000點...(不過似乎不太可能，不過個股就有機會)。
現在利息便宜，你去借1000萬，用利差多賺個5%，你就多50萬了!!!
把不動產變動產，借個200萬去買股票都划算
個股殖利率，比大盤更重要
趁年輕存房才能成功致富
要學會"猜"，然後慢慢修正。不斷的猜測和修正，就會有不一樣的心得。
下一頁是第3章
[第3章房仲教父教你買屋的投資術與防身術]
三大物件:預售屋、成屋、法拍屋
供給與需給決定了房價
預售屋: 2~3成自備款 + 房價上漲可以賺到。要小心，不能如期完工、品質不好、建好後房價下跌
成屋: 3~5成自備款。一般房仲以五年為一種級距，像是5年內，5~10年、10~15年的房子
法拍屋: 近年來資訊越來越透明，於是金拍屋就出現了。要標已"點交"的，可以省搬遷費。銀拍屋是銀行流出來的屋件，好處是可以看屋況，而且名字在登記在銀行下面。
十大角色。買方、賣方、代銷、代標、仲介、代書、建商、銀行
買方，自住客能買到低於市價8%算不錯了，投資客的話，往往是買得很低!!
建商: 以住三的例子來算，每坪200萬買下，容積225% +獎歷容積 60% ，容積單價，200/2.25/1.6=55.6 萬。台北每坪造價10萬，管銷10%，利率20%。 (55.5 + 10 ) * 1.1 * 1.2 = 89 萬/坪
代標: 代標法拍屋。服務費= 3%~5%
八大房仲:東森、信義、21世紀、中信、住商不動產、太平洋、有巢式、永慶、台灣房屋
代書=地政土，可以幫忙確定屋子有被一屋二賣嗎?
銀行、壽險公司，提供房貸
覆約保證的公司，覆約保證帳戶的開立。
金拍、銀拍屋
房地產的四大投資觀
一、易受政局影響
二、投資客vs自住客。看變電箱就知道有沒有更新了。
三、別被廣告騙，回歸地段才是重點
四、媒體報導日益浮濫，要建自己的判斷標準
購屋新手不要碰的五種房子:產權複雜的、採光很差的、有違法行為的、住辦混合的、臨路很窄的
最易白白花的兩種錢。一、斡旋金、二、預售屋的定金。兩種都要問清楚，怎樣會被沒收
購屋新手最容易吃虧的八項購屋權益
一、買賣合約有審閱期
二、要求建商載明建材設備的同級品為何
三、文宣品要保留，樣品屋要拍照存證，廣告物視同契約一部分
四、合建案，與建商和地主都簽約
五、要求建商寫明完工期限與交屋日期
六、標明公設範圍有哪些，可以避免灌虛坪的問題
七、車位的產權和使用權
八、房仲是加盟還是直營的，消費權益有差別
看屋要紀錄下來的事情
地址、屋齡、開價、自備款和可貸款、士地使用住宅區還商業區、樓層數(地上、地下、地下室出入口有幾個和現況如何)
有電梯嗎? 頂樓的用途? 一層幾戶、幾部地梯、房仲業者是? 一般約還是專任約、有物管嗎?(保全、還是物管還是老伯伯而已)、管理費、管委會、繳費比例? 管理費用在哪邊? 學區? 走路幾分鐘? 路線安全嗎? 便利商店、生鮮超市、菜市場?
交通條件如何? 公車站脾、有附車位嗎? 停車方便嗎 ? 有高壓電嗎? 天花板有水漬嗎? 有漏水紀錄嗎?
公設有哪些? 使用現況如何? 已經點交了嗎? 產權清楚嗎?
廚房、浴室水龍頭、沖馬桶水、每個插座有電嗎? 彈珠測地平嗎? 拿棍子敲牆面或地板，看有空心的地方嗎? 早上、晚上都要看一遍? 住戶背景? 鄰居的工作是什麼? 作息呢? 有養狗嗎? 房屋的設備有哪些? 屋主附贈的家具有哪些? 倒垃圾方便嗎? 消防車進得來這個巷子嗎? 逃生路線在哪邊? 暢通嗎?
包租公三大守則
一、不要賺了租金，賠了房價
二、現成租約難辦真假，要親自下海市調比較保險。租給商店的話，可以問一下營收，畢免他們因經營不善，無法續租
三、寧可低價出租也不要空著。
買預售屋的注意事項
小心代銷用群眾心理，炒作現場氣氛
接待中心不一定就是建物基地
預售屋中途買賣，要請建商換約。若建商那邊還是原買方的名字，就會很麻煩。
預售貸款成數不足，可向建商爭取公司貸款
中古屋注意事項
議價空間與前屋主的進貨成本極相關。前屋主是幾年前購入的，就可以研判進貨成本。
說服屋主降價，先了解屋主的政黨傾向。
請屋主出示氯離子檢測，避免海砂屋糾紛
不是所有老公寓都有都更潛力，而且都更可以從容積率那邊算，是否有賺頭嗎? 而且都更常常要等3~5年，多還要到10年。
購買大型社區的五個觀察點
一、管理費的金額以及運用方式
二、公共設施、公共空間的使用狀況
三、詢問管委會的禁止規定
四、管理中心檔案及物品置放的狀況
五、閱讀社區管理規章或公約
房仲業者打交道的學問
一、簽約時間最好排在傍晚，以防產權登記生變
二、斡旋金付與收學問大
三、普專店議價幅度比高專店大
四、把房仲當好朋友，而非只是跑腿的。很多人一輩子只會買一~三間房
五、成為房仲業者心目中的a級客戶
穩定的戶頭進出軌跡，有利於房貸
平時多跟房仲業者打交頭，才有斷屋的便宜可以撿。
在景氣不佳、賣壓沉重時，會有投資客認賠。採光為好的廢墟，整理之後依然有賣相。
"採光為王" + 好好整理 = 賺大錢
行情合理嗎?
區域比價效應，造成房價快速上漲。預售屋最常使用的就是開價一直創新高，那附近建案也會因此提高價格，不過，請小心，是不是真的物有所值啊!!
自己調查來的成交價最有參考價值。直接問附近居民，房價大約多少!!!
報酬率的算法要記得扣除服務費、稅費、房貸利息、裝修費用
[第5章 年輕成功致富的關鍵]
成功的先決條件
1 語言: 國語、台語、英文
2 參加社團，多聽多看，少講，多學
3 勤讀書:每天的報紙、商業周刊等雜誌
4 勤儉當美德: 時間、數字、利息的觀念，成本考量
5 抓住機會，力求保現，養兵千日，用在一時。
6 要謙虛，因為自滿，你就不會想充實，也聽不進別人的勸戒
7 志向要大。多把強的人當成競爭對手，追趕過了，再找更強的人來競爭。
8 義氣、人情、羞恥的三不缺原則 + 吝嗇，你一定有機會成為成功的資本家
後台就是法津，要做一輩子的事的人，絕不能違反法律
意見領袖，才是真的領袖，能帶領別人往正確的觀念的人。
一定要從基層做起，才能會什麼事都會。
而且，每一份工作都有值得學習的地方，多聽、多看，少開口，學習聽主管上司的工作經驗。
2014. 2.16
