房市房事-搞懂人生財富最大條的事
- 作者： 范世華
- 出版日期：2012/06/13
心得
這是清大自強基金會的房地產的講師所開的許多房地產課程的總合，所以，作者是想要把所有的事情都交待過去，
因為，房地產是人生財富最大條的事情。算是一本比較基礎、但是範圍很廣的書籍。
重點:
殺價17個籍口:
1 挑毛病 (嫌貨才是買貨人) 2 已看上其它房子 (試探會降價嗎)
3 已付斡旋，不過也喜歡這間 (要求讓價補退訂費)
4 要等現在的房子賣了，才買得起。 (拗付款條件)
5 不動聲色，不回應房仲
6 我很喜歡，可是老婆/先生有意見，除非再便宜
7 降佣金
8 說朋友才買多少，一定要買得比較便宜
9 說其它間才賣多少? 或是同一個社區
10 自已的預算有限，請再便宜一點
11 先表現喜歡，一聽到房價立刻走人
12 說錢放在別的地方，沒那麼多
13 說長輩出的錢，而且預算就那麼多，自己貼錢就不考慮了
14 亮出支票、鈔票，價格合理馬上簽
15 不貸款一次付清
16 直接要說廣告戶，再要求如果有其它退訂戶要轉手，通知我們
17 團購，全買 or 全不買
轉貸可以避險: 在房價高的時後，轉貸，就可以避險。因為房價跌的時後，轉貸金額就會降低。所以房價高時轉貸放到定存，都比房價跌時轉貸來的好。
例子: 1000萬的房子，可以轉貸750萬。但因為跌到800萬，就只能轉貸，600萬。這樣一來一往，你就少了150萬。750萬的利息，一年才15萬成本。
Why 要學房地產: 因為一坪省2萬，50坪的房子，你就省100萬。而且，買房子是人生必學的，早學總是好。早島優惠啊。
誰最需要學? 首購族，因為首購族最好騙，建商最愛A他們的錢，因為他們房屋的知識最少。(第一次往往最值錢)
房地產為門檻高但風險低的金融工具。門檻高=比較少人可以玩，另外，物價漲，房價通常就漲。有一個好的比喻，房地產就像是開卡車，必須要有小型車的駕照 (一定的投資經驗)，並累積一段時間和經驗才可以進階到投資房市。
領先指標: “建造執照”、”使用執照”核發，就可以了解房地產市場現在與近期有多少新屋即將到貨。
需求，可以把結婚對數來做房地產市場中的新戶
約定" 定額加速還款"，就可以用相同利率條件!! 像是一個月還3萬，那還本息只用2萬多，代表，每次都會多還到”本金”。
1 概論
購屋不是計畫性需求，而是生活需求
小錢累積到一定門檻，就要用錢來滾大錢，如同私人銀行概念，錢要超過2000萬，私人銀行才受理。
自備款門檻,，就是要自己能拿出的那一部份。
搞懂房地產，賺的錢遠比辛苦錢賺得更多
一坪少一萬，一個月可能就可以少5000元貸款。為什麼要學房地產~
假設一年賺100萬，30年工作才3000萬，算有錢嗎? 不算!! 但是善用房地產，就有機會擁有3000萬以上的房子。
2 投資與風險
自住與投資
即使房價漲，你若只有一棟也不能賣，只能算資產。
投資: 幫別人挑房子。眼光不一樣!! 重點是增值，還有自備款低。
商品價差與資產收益
房地產的倍數投報率，以 (賺的錢)/(自備款)
若2000萬房子，400萬自備款，後來賣2200萬，這樣子投報率，50%，400萬賺200萬
預售的資金槓桿更高。簽約金和工程款分20期付的話，自備款更是少!!
避開購屋常犯的錯誤和陷阱: 買貴、買錯，世界上最貴的東西就是買了用不著的東西
交易糾紛。如漏水、車位問題、一屋二賣等
房地產為門檻高但風險低的金融工具
買房地產像開卡車，必須要有小型車的駕照，並累積一段時間和經驗才可以進階。
目標賺1萬。用5萬來賺，要20%。用100萬來賺，只用1%。當金額大，真的有機會風險比較低
3 房地產的取得與財富累積
未來一定要碰到的事，那麼何不及早學會!!
年輕有殼真好
平均花5~8個月找
建議在可能會買房的前一年開始看房!! 這樣，就可以準時買到了
投資理財最佳選擇 (作者覺得的!!)
why 房事少人談，因為比較少人玩得起、變現率比較慢
4 市場
房市的市場結構
供需者: 建商、有售屋意願者。需者: 想買屋房的人。
餘屋: 建商手上的。空屋: 一般人名下的
市場循環
開發商開發土地、營造商興建房子、代銷銷售房子、房仲幫忙轉賣
3年的景氣循環，通常是市區先漲、效區後漲 -> 然後郊區先跌、市區後跌
廣告與行銷
5%的廣告預算去哪了? 因為每天登報也才300萬
首購族最好騙，因為知識最少。
1150萬的4% 和1300萬的4%，只差1萬多的服務費，不過，仲介的重點還是要成交他們才有錢拿，故，仲介他們有可能會砍屋主的底價!!
交易與買賣通路
至少找2年以上的房仲。房仲不好當，因為要面對財力、經驗都比你豐富的社會人市
5 標的
商品種類: 預售屋、中古屋、法拍屋
公寓: 4~5樓沒電梯。
華廈:7樓以下，有電梯
大樓: 8樓以上，有電梯
用途: 住宅、店鋪、辦公室、工業住宅
管委會成立前，建商會顧好好的，當入住的人超過50%，才會成立自己的管委會。
登記制度與產權調查
要會看懂土地權狀、建物所有權狀
滕本就像替代所有權狀的東西，像身分證、戶口名薄的替代本-戶籍滕本就可以了
由登記日期知道是不是投資客。要小心"分割" 或"合併"的原因，因為可能會有糾紛
算坪數實例: 主建物+附屬建物 = 88+13 =101 m2 共同使用: 建號(車位) = 16835 /456 =36 建號(公設) 4912 *166 / 100000 =8 建號 (公設) 2850 * 806 / 100000= 23 其中: 住宅= 101 *0.3025 = 30坪公設= (8+23) *0.3025= 9坪車位 = 36*0.3025 = 11坪總坪數= 30 + 9 +11 =50 坪
建物測量成果圖、藍囇圖
屋主的自白書，現況說明書。請說明包含什麼家具、陽台外推、更改裝修過哪些部分。
6 價格
價格與價值
房價 = 成本 + 附加價值
成本 =土地+ 建築成本 + 利潤 + 資本利息.
附加價值 = 個人喜好 + 區域修件 + 融資功能 + 安全感
融資功能=銀行鑑價把房子當現金。
1/3 所得用來交房貸最剛好。那麼收入越高的地方，自然，能負擔的房貸越多。收入高的地方，房價自然會漲
物價漲後，房價也會跟著漲、
成本法、比較法、收益法
不動產估價
同一個供需圈的同種物件才具有比較價格意義
殺價必用: 1 挑毛病 (嫌貨才是買貨人) 2 已看上其它房子 (試探會降價嗎) 3 已付斡旋，不過也喜歡這間 (要求讓價補退訂費) 4 要等現在的房子賣了，才買得起。 (拗付款條件) 5 不動聲色，不回應房仲 6 我很喜歡，可是老婆/先生有意見，除非再便宜 7 降佣金 8 說朋友才買多少，一定要買得比較便宜 9 說其它間才賣多少? 或是同一個社區 10 自已的預算有現，請再便宜一點 11 先表現喜歡，一聽到預算立刻走人 12說錢放在別的地方，沒那麼多 13 說長輩出的錢，而且預算就那麼多，自己貼錢就不考慮了 14 亮出支票、鈔票，價格合理馬上簽 15 不貸款一次付清 16 直接要說廣告戶，再要求如果有其它退訂戶要轉手，通知我們 17 團購，全買 or 全不買
7 決策
選購房地產的不敗原則
對的動機，才有對的決策
打算住多久，5年 or 10年
投資? 幫別人找房子，顧及的是市場性，而不是個人喜好。
自住? 功能性，居住性，交通、環境、市場、公園、醫院、公共建設、子女學區等
預售屋重點: 大環境、房屋位置、格局、坪數、建材、付款方式、公設比及公設管理
中古屋重要原則: 把所有窗戶打開，前屋主的售屋動機? 投資客的房子就要問裝潢、修膳問題。如果是自住客，就問居住心得。中古屋重視，生活機能、土地宜大、實際坪數要大、增值潛力、買超值價、有改建可能、出租效益、裝潢建材
市場行情的分析研判
現況: 住宅存量、宅戶數 vs 空屋率、人口數
領先指標: “建造執照”、”使用執照”核發，就可以了解房地產市場現在與近期有多少新屋即將到貨。需求，可以把結婚對數來做房地產市場中的新戶
出生率相關度低，因為他們要30歲之後才會想買房。可以看買賣移轉件數。
小家庭結構確定，3~4人組成家庭正常。
98年之後的建照核照有下照，造成新房變少。
每年結婚11~18萬人。使用執照8萬，所以，有約1/2的剛結婚的會住原本的家
行動策略的決勝關鍵
是賣方市場還是買方市場? 若是買方市場，就有機會得到實質合理的房價。
別讓行情氣氛影響你購屋的本意
較好的房子，議價空價越小。越差的房子，只有降價才賣得出。
可以把喜歡的房子，作條件比分表
房屋貸款: 房貸利率、貸款成數都是重點
房貸流程: 受理 -> 微理 -> 鑑價 -> 審核 ->對保 -> 播款
主要看職業、年資、收入所得、年齡、婚姻、房屋標的
8 管理
資金運用、財財金融
信用卡2張，每次都全額交清，就是養信用啦
房屋的自備款若高，就會成為別人要買你的房屋困難的地方。
機會成本。股市漲的往往可以比房市多且快!!
銀行常常是雨天收傘，遇到景氣不好，房貸放款就會控制。
台北市的租金真的便宜，因為房價太貴。計劃性的租屋，可以善用，特別是短期需求
如果租金利潤 > 房貸，就會支撐租屋房市
房地產的風險管理
轉貸，把房子增質的錢移出。若房子從1000萬，跌到750萬，那麼轉貸6成，就是從600 -> 450 萬，所以，應該要600萬的時後借， 600萬的利息金遠遠低於150萬的貶值。
利息不要超過1/3
很多問題都是在簽約後、交屋後才發生，怎麼辦? 分成可以解決、不可以解決。海砂屋、危樓、兇宅是無法解決的。漏水是可以解決的
資金債務與資產保全管理
持有率: 所有權人要付的。移轉稅(交易稅): 買方(契稅: 建物)、賣方(土地增值稅)
除了月繳、還有雙週繳
約定" 定額加速還款"，就可以用相同利率條件!! 每次都會多還本金。
2014. 2.1
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