黑心投資客炒房告白：搞懂中古屋坑錢陷阱的17堂課

• 作者： Sway
• 出版日期：2011/01/04

http://www.books.com.tw/products/0010491791

心得:

果然是一本”買中古屋”必讀的書籍，因為黑心投資客的方式，就像用”反面”方式告訴你，什麼地方該注意。

很多事情，反面方向學到的，是正面方向學不到的。像是失敗學到的經驗和成功學到的經驗就是不同。

在殺價方面，我覺得寫得很可以參考，因為代銷賣了很多房子之後，產生溢價了，這時，你有機會可以談到一個不錯的價格，

也就是別人多出的，就是你可以殺價的。(其實和百貨公司周年慶很像)

重點:

怎麼開始看房子。

1 先決定地點，然後化被動為主動

2 用1.5倍預算搜尋法

3 一次至少看3間，然後每次都這樣做

4 至少要能說出其它房仲有的，而他們沒有的物仲，他們就會知道你是會做功課的

殺價 預售屋，磨功+心理戰

1 代銷手上的溢價額度，就是你能不能買到便宜的關鍵。多數代銷會用前面的溢額來補後面的人。

2 建材好，頂多每坪多一萬元。

3 四樓為準法，像是廣告戶六百八十八萬，不過，四樓是"表價"，還是有儀價空間!!! 然後每差二層樓，每坪差3000元

4 表價的85折，是你的房價最高底線，因為底價與表價差距在八折的機會比較高。

5 新屋與中古屋有2~4成的價差。

6 買屋團購法，去網路上找。或是現場找!!

7 車位殺價法，車價是絕對絕對可以殺價的，少則五萬，多則二十萬。

學會這句話，你說車位不能殺，我知道是騙人的，如果車位價格你不讓，但房價你要退多少錢呢?

定金刷信用卡，累積紅利點數，再賺一點回來吧

殺價中古屋，多管齊下好議價

1 中古屋定價= 屋主底價(不管合不合理)+4% 房仲費用 + 20% 議價空間。

2 如果房仲打電話，屋主要降價，要見面談嗎? 這時不要客氣，直接問屋主的底價，畢竟，成交才是房仲的重點!!

3 最容易成交的金額，若是3年內，加1成給他。不過，若是3年內賣，可能房屋不好住，要小心

4 首購屋出招，用誠意。年輕人沒錢，但是態度很好，而且喜歡房子，會好好照顧房子。

5 換屋族請狠一點，因為裝可憐是沒有用的，比的是觀察力和鬥心計，像是你的裝潢不適合我，衣櫃要折除或是灌藥，天花板有漏水，重新做防水要50萬之類的。

6 投資客殺三成，自住客殺二成五。若殺5折，根本就就不用談囉!! 要殺到肉，不要殺到骨。

先由7折開始談，若不行，但房仲還有意願的話，就十萬、十萬加，然後再一萬一萬加!!!

7 殺價就是要嫌那種無法馬上修正的房子問題。

8 叫仲介幫你殺，跟仲介說，你若幫我殺50萬，我就給你2%的服務費，因為原本是1%。

以1000萬來說，你用950萬成交，雖然給房仲19萬，還是你還是省了31萬。

第一章

不想要買到黑心屋

現在中古市場，半數是投資客，另一半是賣方帶有投資心態的

有機會現撿便宜，就是新成屋剛交屋時期。不過職業的投資客不會這時後賣，因為此是物件最多、價格最亂。(投資高手會等到生活機能好，再賣，價格才好)

投資屋5成開價法

獲利5成開價法，你打7折開價，他們還是賺2成啊!!! (這招夠賤，所以，一定要知道該區域房價)

投資客買房三大管道，代銷、房仲、法院。還逛找便宜的兇殺、自殺案件，總之，哪便宜，哪裡買

聽到移民或是換工作要打折，因為哪來那麼多的人要這樣!!

若新成屋60萬，中古屋開40萬，然後你殺個5萬，也不如他的成本20萬!!

投資客買一層、幾戶用來做價格!!! (總會有幾個傻子吧)

老公寓、華廈的拉皮法

米白色油漆、超薄夾板遮壁、裂縫、硬鋪上磁磗

要賺5成第一步，就是先裝修

天花板花招: 間接照明法。可以遮壁癌，千萬要小心牆都是木板的。有些還在壁紙後再加一層薄板。

地板石英磗，直接上，不挖掉原本的，這樣一天就完工，而且用大陸材料，便宜!! 如何避免，鋼珠，就知道表面平不平整了

浴廁要夢幻，但小心發霉的櫃子、黏大便的馬桶(黑心馬桶)

廚房能省則省。抽油煙機有真的排到外面嗎? 材料有防水嗎?

管線絕不會重拉。插座，不一定有電哦!!

豪宅專用重裝修山宅法。

重點就是裝潢，因為要能突顯品味

拷貝設計雜誌 (房價3000萬的案子，有不少山寨板的中古豪宅)+偶爾用點真品 (上億的房子)

擺設品畫龍點晴，像徵品味。像是奇石、字畫。

男女大不同之性別裝修法

女性:一廚、二浴、三收納。L型大廚房、高腳椅吧台、泡澡大浴缸、大衣櫃。

男性:客廳大、廚房小、孝親房 + 超快速網路

有六成買屋是女性決定，故黑心客知道，要小小偏女生那邊的需求。

其實，只要用功找沒裝潢過的中古屋用力殺價，拿價差來自己裝潢，起馬電線、水管是新的啊!!

好的東西應該是，油漆二度、三度，總開關各房獨立，排水管、電梯、緊急發電機等等等

假自住、假租約，騙房價

只要問附近有郵局在哪，這樣假屋主就會露餡了

假租金，假合約，只要說能租個二萬元不用好了。

中級的投資客是真的入進，每二~三個月賣出後就真正要搬家，歷害!! 高級投資客就是隨便找個人頭簽一下，有的還有公證，這樣更像了。

大咖找仲介、小咖找學徒

記得要看房屋轉手次數

三層理論，大戶->中戶->菜籃族->傻的，一次賺一成，這樣房價就起來了

真正的大戶手上還有其它戶，就可以一次賺三成啦!! 至少比當初的一成多

我愛上流搞豪宅

超級豪宅，信義富邦，這種郭台銘住的是絕對不會賣人的。名脾豪宅，像阿妹的信義之星，小s的帝寶，是有炒作空間的。

總之，不要以為投資豪宅一定賺，你這豪宅有沒有有錢人、地段好嗎、能炒新聞嗎? 才是重點

結合建商，預售屋掃貨賺翻天

大咖投資客之所以能賺錢，因為他們總是最前面，他們能搶到公開價格的八折，如果你沒有在第一波上車，可能就會被投資客倒貨

大咖手上有很多間，只要賣出一間賺的，就可以養其它間。還可以用日租型飯店，還帶租約!

講這麼多，重點就是在第一波!!! 轉二、三手之後，價格就高了。

租金、房價兩頭賺的店面投資學

很多房仲的夢，買一個好店面，收租就可以退休了

高級投資客看重兩點，房價會漲嗎? 租金日後可以調嗎

看緊斡旋金，少碰投資客房仲

投資客和房仲是共犯結構。房仲出新聞、買賣通路、投資客出錢、出貨。

所以，大咖投資客會想，為什麼我們不自己當房仲呢?  於是加盟知名房仲，還有聯賣系統可以使用

可以第一時間找到好的賣方，然後低價進貨!

只要保持十戶的成交水位，就等於坐擁2000萬的周轉金在銀行戶頭!! 你的斡旋金=他的週轉金!! 真的非常聰明

標地、養地，我就是建商

地主開餐廳養地法，就說，生意那麼好，你要開高一點，我才賣

找銀行轉貸，抓5成的成本，就可以來買下一塊地

培養眼線，第一手搶進便宜屋

里長伯、xx理事長最懂當地房價了!!

大咖投資客，不是在里長家路上，就是在里長家泡茶!! (納尼!!)

當然，也可以走議員體系，選民服務啊!! 就是議員+里長+房仲!! 這才是里長的終極價值啊

如果當不上里長，也可以試試保全，他們也是知道很多事情的。

老公寓的天價炒作法

只要一戶天價，一條街馬上變天價 (小心，只是作價)

不過常常要等10年，所以，不宜買太多

投資客收夠釘子戶賤招大公開

老公公就用美人記收買!! 或是等老一輩的過世，年輕一輩的比較重視即時行樂的觀念

小心，你簽的可能是買賣同意書，而不是都更同意書

你確定不是違建或兇宅

違建、凶宅的成本最低

違建最猛的就是竹科的金山街，3層的加蓋到9層。

凶宅要學會漂白，過個一二手

你聽都沒聽過的另類投資客

媽媽桑出頭期款，妹妹交貸款，以工作室來養房

會選有保全的大樓

市民大道老公寓隔間，不需要採光，因為要安全性

地段好，環境差不要緊，一天接一個客人就夠了

下一頁是買屋談判街