黑心投資客炒房告白：搞懂中古屋坑錢陷阱的17堂課
- 作者： Sway
- 出版日期：2011/01/04
http://www.books.com.tw/products/0010491791
心得:
果然是一本”買中古屋”必讀的書籍，因為黑心投資客的方式，就像用”反面”方式告訴你，什麼地方該注意。
很多事情，反面方向學到的，是正面方向學不到的。像是失敗學到的經驗和成功學到的經驗就是不同。
在殺價方面，我覺得寫得很可以參考，因為代銷賣了很多房子之後，產生溢價了，這時，你有機會可以談到一個不錯的價格，
也就是別人多出的，就是你可以殺價的。(其實和百貨公司周年慶很像)
重點:
怎麼開始看房子。
1 先決定地點，然後化被動為主動
2 用1.5倍預算搜尋法
3 一次至少看3間，然後每次都這樣做
4 至少要能說出其它房仲有的，而他們沒有的物仲，他們就會知道你是會做功課的
殺價 預售屋，磨功+心理戰
1 代銷手上的溢價額度，就是你能不能買到便宜的關鍵。多數代銷會用前面的溢額來補後面的人。
2 建材好，頂多每坪多一萬元。
3 四樓為準法，像是廣告戶六百八十八萬，不過，四樓是"表價"，還是有儀價空間!!! 然後每差二層樓，每坪差3000元
4 表價的85折，是你的房價最高底線，因為底價與表價差距在八折的機會比較高。
5 新屋與中古屋有2~4成的價差。
6 買屋團購法，去網路上找。或是現場找!!
7 車位殺價法，車價是絕對絕對可以殺價的，少則五萬，多則二十萬。
學會這句話，你說車位不能殺，我知道是騙人的，如果車位價格你不讓，但房價你要退多少錢呢?
定金刷信用卡，累積紅利點數，再賺一點回來吧
殺價中古屋，多管齊下好議價
1 中古屋定價= 屋主底價(不管合不合理)+4% 房仲費用 + 20% 議價空間。
2 如果房仲打電話，屋主要降價，要見面談嗎? 這時不要客氣，直接問屋主的底價，畢竟，成交才是房仲的重點!!
3 最容易成交的金額，若是3年內，加1成給他。不過，若是3年內賣，可能房屋不好住，要小心
4 首購屋出招，用誠意。年輕人沒錢，但是態度很好，而且喜歡房子，會好好照顧房子。
5 換屋族請狠一點，因為裝可憐是沒有用的，比的是觀察力和鬥心計，像是你的裝潢不適合我，衣櫃要折除或是灌藥，天花板有漏水，重新做防水要50萬之類的。
6 投資客殺三成，自住客殺二成五。若殺5折，根本就就不用談囉!! 要殺到肉，不要殺到骨。
先由7折開始談，若不行，但房仲還有意願的話，就十萬、十萬加，然後再一萬一萬加!!!
7 殺價就是要嫌那種無法馬上修正的房子問題。
8 叫仲介幫你殺，跟仲介說，你若幫我殺50萬，我就給你2%的服務費，因為原本是1%。
以1000萬來說，你用950萬成交，雖然給房仲19萬，還是你還是省了31萬。
第一章
不想要買到黑心屋
現在中古市場，半數是投資客，另一半是賣方帶有投資心態的
有機會現撿便宜，就是新成屋剛交屋時期。不過職業的投資客不會這時後賣，因為此是物件最多、價格最亂。(投資高手會等到生活機能好，再賣，價格才好)
投資屋5成開價法
獲利5成開價法，你打7折開價，他們還是賺2成啊!!! (這招夠賤，所以，一定要知道該區域房價)
投資客買房三大管道，代銷、房仲、法院。還逛找便宜的兇殺、自殺案件，總之，哪便宜，哪裡買
聽到移民或是換工作要打折，因為哪來那麼多的人要這樣!!
若新成屋60萬，中古屋開40萬，然後你殺個5萬，也不如他的成本20萬!!
投資客買一層、幾戶用來做價格!!! (總會有幾個傻子吧)
老公寓、華廈的拉皮法
米白色油漆、超薄夾板遮壁、裂縫、硬鋪上磁磗
要賺5成第一步，就是先裝修
天花板花招: 間接照明法。可以遮壁癌，千萬要小心牆都是木板的。有些還在壁紙後再加一層薄板。
地板石英磗，直接上，不挖掉原本的，這樣一天就完工，而且用大陸材料，便宜!! 如何避免，鋼珠，就知道表面平不平整了
浴廁要夢幻，但小心發霉的櫃子、黏大便的馬桶(黑心馬桶)
廚房能省則省。抽油煙機有真的排到外面嗎? 材料有防水嗎?
管線絕不會重拉。插座，不一定有電哦!!
豪宅專用重裝修山宅法。
重點就是裝潢，因為要能突顯品味
拷貝設計雜誌 (房價3000萬的案子，有不少山寨板的中古豪宅)+偶爾用點真品 (上億的房子)
擺設品畫龍點晴，像徵品味。像是奇石、字畫。
男女大不同之性別裝修法
女性:一廚、二浴、三收納。L型大廚房、高腳椅吧台、泡澡大浴缸、大衣櫃。
男性:客廳大、廚房小、孝親房 + 超快速網路
有六成買屋是女性決定，故黑心客知道，要小小偏女生那邊的需求。
其實，只要用功找沒裝潢過的中古屋用力殺價，拿價差來自己裝潢，起馬電線、水管是新的啊!!
好的東西應該是，油漆二度、三度，總開關各房獨立，排水管、電梯、緊急發電機等等等
假自住、假租約，騙房價
只要問附近有郵局在哪，這樣假屋主就會露餡了
假租金，假合約，只要說能租個二萬元不用好了。
中級的投資客是真的入進，每二~三個月賣出後就真正要搬家，歷害!! 高級投資客就是隨便找個人頭簽一下，有的還有公證，這樣更像了。
大咖找仲介、小咖找學徒
記得要看房屋轉手次數
三層理論，大戶->中戶->菜籃族->傻的，一次賺一成，這樣房價就起來了
真正的大戶手上還有其它戶，就可以一次賺三成啦!! 至少比當初的一成多
我愛上流搞豪宅
超級豪宅，信義富邦，這種郭台銘住的是絕對不會賣人的。名脾豪宅，像阿妹的信義之星，小s的帝寶，是有炒作空間的。
總之，不要以為投資豪宅一定賺，你這豪宅有沒有有錢人、地段好嗎、能炒新聞嗎? 才是重點
結合建商，預售屋掃貨賺翻天
大咖投資客之所以能賺錢，因為他們總是最前面，他們能搶到公開價格的八折，如果你沒有在第一波上車，可能就會被投資客倒貨
大咖手上有很多間，只要賣出一間賺的，就可以養其它間。還可以用日租型飯店，還帶租約!
講這麼多，重點就是在第一波!!! 轉二、三手之後，價格就高了。
租金、房價兩頭賺的店面投資學
很多房仲的夢，買一個好店面，收租就可以退休了
高級投資客看重兩點，房價會漲嗎? 租金日後可以調嗎
看緊斡旋金，少碰投資客房仲
投資客和房仲是共犯結構。房仲出新聞、買賣通路、投資客出錢、出貨。
所以，大咖投資客會想，為什麼我們不自己當房仲呢? 於是加盟知名房仲，還有聯賣系統可以使用
可以第一時間找到好的賣方，然後低價進貨!
只要保持十戶的成交水位，就等於坐擁2000萬的周轉金在銀行戶頭!! 你的斡旋金=他的週轉金!! 真的非常聰明
標地、養地，我就是建商
地主開餐廳養地法，就說，生意那麼好，你要開高一點，我才賣
找銀行轉貸，抓5成的成本，就可以來買下一塊地
培養眼線，第一手搶進便宜屋
里長伯、xx理事長最懂當地房價了!!
大咖投資客，不是在里長家路上，就是在里長家泡茶!! (納尼!!)
當然，也可以走議員體系，選民服務啊!! 就是議員+里長+房仲!! 這才是里長的終極價值啊
如果當不上里長，也可以試試保全，他們也是知道很多事情的。
老公寓的天價炒作法
只要一戶天價，一條街馬上變天價 (小心，只是作價)
不過常常要等10年，所以，不宜買太多
投資客收夠釘子戶賤招大公開
老公公就用美人記收買!! 或是等老一輩的過世，年輕一輩的比較重視即時行樂的觀念
小心，你簽的可能是買賣同意書，而不是都更同意書
你確定不是違建或兇宅
違建、凶宅的成本最低
違建最猛的就是竹科的金山街，3層的加蓋到9層。
凶宅要學會漂白，過個一二手
你聽都沒聽過的另類投資客
媽媽桑出頭期款，妹妹交貸款，以工作室來養房
會選有保全的大樓
市民大道老公寓隔間，不需要採光，因為要安全性
地段好，環境差不要緊，一天接一個客人就夠了
下一頁是買屋談判街
第二章 教你買屋談判術
前言: 買新房子容易，有錢就行。但買中古屋就絕對、必須要做功課
對付房仲第一次就上手
先決定地點，然後化被動為主動
用1.5倍預算搜尋法
一次至少看3間，然後每次都這樣做
至少要能說出，其它房仲有的，而他們沒有的
房仲就像餐廳服務生，怎麼知道魚有多新鮮呢?
記下同一物綿的各家房仲編號，就知道你是有做工課的
最重要的，你要說，我剛去xx房屋看，那幾間的開價都超過市場行情
這樣可以給仲介壓力，他們可能會努力幫你談價格
題庫: 陽台可以外推嗎? (是違建，即報即折啊)、
別讓仲介幫你挑地點
地段地段地段，川普常說，不過，重點是你的生活需求
離娘家近貼心，到婆家近方便
衡量工作地點與交通，很多人一待就是10年。建議，小一點，也要近一點
新近境別亂選，像是桃園藝文中心，你每天要聽演講嗎?
中古大樓，由外到內，八大技巧 (書上有圖解，值得看看)
看外觀: 施工、保養及潮濕。看外牆的顏色，是否一致
大廳:進出管理、鄰居、還有信箱間
圾垃間環境，最好有洗手橙，再踢一下垃圾筒，看有沒有蟑螂、廚餘收集處
裝潢: 留意之後不想折的地方。直接說，這些裝漲我不喜歡，不好看又不合用，這樣仲介無法加價。並留意隔間牆，注意畫畫後面。 衣櫃裡面是否有蟑郎
素顏處: 廁所和大樓管道間。廁所天花板，天花板與樓板之間的木作支架，看有沒有濕氣發霉。
摸紗窗，可以知道空氣品質，雞舍
鐵窗，是防小偷，還是方便小偷，還有安全問題
管理費用和管理基金，小心管委會有人捲款走人，要知道管理費的使用情況，社區活動也是一筆花費。留意基金水位，不然，巨額花費就要由所有住戶分攤囉
建議3點、8點看房，因為3點最熱，還有午後電陣雨。8點是看噪音及樓上鄰居素質的時間，因為晚上小朋友才回來
中古公寓
一橉門面如何，有監示器嗎?
門前道路，夠消防車進來嗎? 路越寬，改建越有機會越高
小環境安全性，鐵窗與外推陽台，熱水器在室外嗎?
樓梯間整潔度有助維持房價
頂樓違建，避開鴿舍、基地台
壁癌體檢，要看也要聞，會聞到霉味。
透天、別墅
土地利用度，獨棟透天，多半是以土地面積來計算。型狀也會影響利用度，方型>梯型>三角型
面寬四米以上，這樣客廳才不會太擠，沙發長度+到電視+電視牆+走道
景觀好嗎? 隱私好嗎?
殺價 預售屋，磨功+心理戰
建商就像韓國隊，做盡小動作就是要逼你就範大賺一票，請記得，疲倦的時後不要出價，第一次看完房，也不能出價
代銷，包銷(5%)，純企劃(2%)，
先買只會買貴，預售屋分為，底價、表價、溢價。底價，建商定，表價，就是開多少錢，溢價就是客戶用高於底價的價格買。溢價通常是三七分帳，換句話說， 代銷手上的溢價額度，就是你能不能買到便宜的關鍵。多數代銷會用前面的溢額來補後面的人。
建商怎麼定底價? 分戶底價，先定垂直，再以中間樓為主，越高越貴，越低越便宜，二層樓定一層，一般差2000，若景觀差很多，就會差10000萬。 再定水平，靠馬路的、有景觀的價格比較高，也以3000調整
建材好，頂多每坪多一萬元。像一個10萬免治馬桶，建商買3.5折，3萬五，而店裡單顆 7萬，這樣才差30000萬元。說到每坪差三萬就是很扯!!!!
四樓為準法，像是廣告戶六百八十八萬，不過，四樓是"表價"，還是有儀價空間!!!
85折，是你的房價底線，因為底價與表價差距在八折的機會比較高。某教授提出預售屋要砍三成啊!!! 不過成交機會不高，先開低，才有空間
新屋與中古屋有2~4成的價差。
老校長，常常來問，最後買的底於底價，因為他不急，而且我們仲介已經累積了足夠的溢價
買屋團購法，去網路上找。或是現場找!!
車位殺價法，車價是絕對絕對可以殺價的，少則五萬，多則二十萬。學會這句話，你說車位不能殺，我知道是騙人的，如果車位價格你不讓，但房價你要退多少錢呢?
定錢刷信用卡，累積紅利點數，再賺一點回來吧
殺價中古屋，多管齊下好議價
用你賣屋心態，回屋主心態，就對了。
賣屋，他們會告訴你附近物件最近的成交紀錄，當然，他們一定是秀價格比較漂亮的
中古屋定價= 屋主底價(不管合不合理)+4% 房仲費用 + 20% 議價空間。
如果房仲打電話，屋主要降價，要見面談嗎? 這時不要客氣，直接問屋主的底價，畢竟，成交才是房仲的重點!!
最容易成交的金額，若是3年內，加1成給他。不過，若是3年內賣，可能房屋不好住，要小心
該不該跟屋主見面談，你要說，好啊，談就談，不過先古你一半佣金，因為你佣金也太好賺了吧!!
首購屋出招，年輕人沒錢，但是態度很好，而且喜歡房子，會好好照顧房子，說什麼要努力工作、養小孩、父母，沒有太多的預算。
換屋族請狠一點，因為裝可憐是沒有用的，比的是觀察力和鬧心計，像是你的裝潢不適合我，衣櫃要折除或是灌藥，天花板有漏水，重新做防水要50萬之類的。 或是說，你的地板很漂亮，不過，當初鋪的時後，不平整，要重做。另外油漆不平，沒有二底三度，我們可能要重新批土、磨平，這個費用高。還有樓上小孩很吵
投資客殺三成，自住客殺二成五。若殺5折，就不用談囉!! 要殺到肉，不過還是要留一點，之後就十萬、十萬加，然後再一萬一萬加!!!
要嬚那種，無法馬上修正的。
跟仲介說，你若幫我殺50萬，我就給你2%的服務費，因為原本是1%，以1000萬來說，你叫950萬用談，你要給他19萬，還是省了31萬
可以選二間，同時殺，不過要報著，沒買到就算了的心態。小心"訊號迡斷器"，你的手機會沒訊號!! 哈哈
補充說明
建商: 預鑄工法更好。 事實，能做這招的建商真的非常少，而且通常是應用在體育場。
建商: 快速施工+快乾劑就能蓋得快又不漏水。 事實是，因為快，所以品質較沒保障
建商: 我們用的建材不是他寫的品脾，所以不是黑心。事實: 黑心的公司是越來越多的，層出不窮
建商: 我們請到的是豪宅設計師。 事實:可能只是顧問，或是他不一定是很會設計大樓
建商: 風評不好不要緊，重點是可以讓你賺錢。 事實: 不一定真的能賺到錢
建商: sway不敢給名，一定是亂寫。 事實: 任何事情，都是要由你決定，如果覺得寫得不錯，就可以參考
建商: 我們客戶多，你那麼精就不用來了。反正總會有不懂的笨蛋。事實: 如果是初期就這樣對你，以後呢? 因為買了一定有問題，不相信，以後你就知道了!!!
附錄: 看屋一定要帶的隨身工具清單。Sway教你挑好宅: 中古屋、透天竟看屋導覽圖解
