房市專家教你買一間會賺錢的房子 - 心得+重點整理+書摘－30歲~80歲的新鮮事

書名: 房市專家教你買一間會賺錢的房子

作者: 徐佳馨

出版日期: 2013.7

筆記日期: 2014.3. 19

心得:

一本房仲寫的書，所以，會強調說給房仲買賣的好處。此外，還點出很多買屋、賣屋的細節。

本書算是比較”雜”的，因為什麼都想要談。對新手來說，應該算是有用，對老手來說，就相對淺一點。

簡單來說，是一本適合新、中手看的一本書。最後，重點整理其實就是目錄，接下來，就來用目錄+補充來得到這本書的知識吧。

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重點摘要+書摘

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【前言】買房子，你才有機會逆轉人生！一定要學會買屋換屋的學問，才能守住你的上班的財富，同時，利用上班的財富去創造更多的財富。

【Part 1】買房子，該準備多少錢？
──買屋是夢想，不是負擔！精打細算買屋費用的10個問題
▲【問題1】沒有自備款，能買房子嗎？
．現在，沒自備款休想買房子！認清現況才能規劃
．一屋到底已過時，買屋、換屋是主流經驗 (一屋住5~10年)

▲【問題2】口袋要準備多少錢，才夠付「自備款」？
．總價、自備款、貸款，三者通盤考量
．自備款不足時，買「預售屋」是個辦法
．「簽約金」是會被沒收的！買賣之前務必三思

．公教、五師、百大企業員工，有助爭取最低利率
．如果自備款很高，用「現金」和「屋況」爭取議價空間

▲【問題3】每個月的房貸，該佔薪水的幾成？
．「房貸」可佔薪資的三分之一到二分之一

▲【問題4】現在的薪水，可以買多少錢的房子？
．挑選的房屋總價，宜小於自備款和貸款總和

．貸得多未必還得起，務必謹慎估算

▲【問題5】你付的房租，可以買多少錢的房子？
．小套房1.5萬，兩房一廳2.5萬 = 貸款300萬、500萬的利息
．把「房租」變成「房貸」，從無殼變成有殼 -> 自備款+貸款 = 你能買的!!
．從小房子慢慢養起，有機會再換屋 = 小一點、舊一點、遠一點

▲【問題6】首購族，一定要知道的房貸優惠方案
．「勞宅貸款」、「青年安心成家」已不存在、
．「青年安心成家購屋貸款」非年年都有、「整合住宅補貼資源」有家庭所得限制

▲【問題7】單身族買房，有優惠嗎？沒有

．銀行不喜歡借錢給單身者，為什麼？風險高....>.<
．單身者購屋，多存些自備款有益無害? 自備款越多，越好議價

▲【問題8】第一次就能借到高成數、低利率的關鍵？
．方法1：挑選房子之前，請把自己的籌碼重算一遍
．方法2：透過建商和房仲業者的「熟識銀行」談高成數
．方法3：如果有公教身分，就是低利率的最佳保障 (最穩定的工作)
．方法4：貸到錢之後，養成和銀行聯繫的好習慣 (利息都可以談的)
．方法5：不要迷信寬限期，有時是自掘墳墓 (沒有還到本啊!!)

▲【問題9】房貸類型比一比，「本金」和「利息」該先還哪一個？
．類型1：【指數型房貸】：利率波動不大，上班族適用
．類型2：【理財型房貸】：已還本金，可再借出
．類型3：【抵利型房貸】：存款可抵房貸本金
．類型4：【利率遞減型房貸】：多還本金換取利率減碼優惠
．類型5：【保障型房貸】：設定利率上限，首購族有保障
．類型6：【固定型房貸】：利率固定，方便長期規劃理財
．本金v.s利息，先還哪一種，意義大不同。(投資 or 自住 ? 利息 vs 房屋升值 )

▲【問題10】除了房子總價外，有哪些隱藏費用？費用+稅+裝修+裝潢
．費用1【契稅】：建物發生轉移時，房屋評定現值的6%
．費用2【規費】：房屋評定現值+土地申報現值的0.1%
．費用3【印花稅】：針對房屋和土地的收費
．費用4【代書費】：含簽約和登記，一筆約2萬元內
．費用5【仲介費】：買賣方加總不超過6%
．費用6【分攤當年度房屋稅和地價稅】：以交屋日為基準計算
．費用7【申辦銀行貸款的相關費用】：標準不一，記得討價還價
．費用8【火險和地震險保費】：關係銀行撥款，一定要辦
．費用9【房子修繕費】：建築基礎硬體處理不能省

▲一定要學！買不動產的3種節稅好方法
．方法1 主動辦理地價稅「自用住宅」變更，可省0.8%
．方法2 兩年內再次購屋，「自用住宅用地」可辦理「重購退稅」
．方法3「房貸利息」可做為所得稅的列舉扣除額，最高30萬

【Part 2】看房子，該注意哪些問題？
──一網打盡不同屋齡和房型，分析6大看屋重點，怎麼挑都能放心買！
▲　擔心購屋後悔？選房之前，先問自己5個問題
．問題1 未來十年，你想過怎樣的生活？小家庭要把雙方工作和原生家庭列入考慮
．問題2 透天、套房、公寓或大樓，你喜歡哪種類型的房屋？
．問題3 學區、住宅區、鬧區？你最希望住在什麼樣的地區？
．問題4 你選擇和誰住得近一點？有計畫生小孩，離長輩別太遠
．問題5 你的自備款來自何方？

▲買到「會賺錢」的好宅」，3大祕訣大公開！
．祕訣1 選屋最管用的三招：多看，多看，還是多看！
．祕訣2 從增值角度考量，市中心比郊區具有優勢 (建商會互相cover，用新建案固舊建案的價格，也就是新建案只會更貴)
．祕訣3 如果想買郊區，需注意交通替代性和話題性

▲8招必殺技，用夢幻價格買到理想好屋
．絕招1 先查「實價登錄」，了解周邊行情再看屋，才不會當冤大頭
．絕招2 和管理員聊聊天，有助於了解鄰居
．絕招3 找出實際坪數，總坪數裡含多少公設比？ (總價-車位)/主建物坪數=實用坪數單價

．絕招4 挑剔和讚美都是籌碼，但請注意態度
．絕招5 學著看謄本，判斷屋主當初的購入成本
．絕招6 從周遭環境找尋缺點，做為殺價的根據
．絕招7 先議單價，再議總價，最後去零頭 (根據實價登錄和新成屋的去估)
．絕招8 放低姿態，有時可以皆大歡喜

▲買預售屋是好主意嗎？有哪些優缺點？
．購買預售屋的好處：自備款付款時間長&預先規劃內裝，省裝潢
．購買預售屋的壞處：無法掌控施工品質、工程期不定
．提醒1：「好建商」是購買預售屋的首要條件
．提醒2：所有的承諾都須化為白紙黑字
．提醒3：買預售屋要有履約保證機制

▲追著捷運線買房的2個迷思和2個定律
．迷思（1）：追著捷運跑，交通便利一定容易轉手？不，因為已有100個捷運站了!!
．迷思（2）：最好直接住在捷運站樓上？不，離500~800公尺，走路7~10分鐘的價格較好
．定律（1）：高架式V.S地下式捷運，注意事項不同。高架式，噪音、地下式，地下水滲出
．定律（2）：有捷運V.S.沒捷運，價格戰立見真章。同一個區域，離捷運遠近可能有2成價差
．萬一買不起捷運宅，可以這樣子補救。捷運+捷運= 公車+捷運 or 鐵路+捷運

▲買大樓vs.買公寓，哪個選擇比較好？
．大樓的「優點」：可貸較高成數、有管委會服務
．大樓的「缺點」：單價高、公設多、需繳管理費
．公寓的「優點」：單價低、公設少，土地持分比例高
．公寓的「缺點」：無人負責公共事務、維修分攤吃力
．

購買法拍屋前再次叮嚀，請注意，七日內要付清餘款、請選有點交的、確定屋內已沒人居住、留意不要是工業用地或商業用地。

▲小車位大學問！平面vs.機械，該選哪一種？
．從投資角度看，買車位未必划算。租金一個月才4仟，但車位可能要200萬
．「平面車位」的優點和缺點。較安全、方便，但較貴。
．「機械車位」的優點和缺點。比平面便宜6~8折、但較危險並有維修保養需求
．車位沒有權狀，不能外賣

▲學會7種看屋技巧，你也是獵屋高手！
．技巧（1）：看屋時間點很重要，不同時段透露不同訊息。小心房仲說，屋主很忙，只能晚上看屋，那你一定要白天去附近看看，可能有市場、學校、西曬、奇怪景觀。

晚上看點燈率，若投資客比重高，在拋售時，價格就會很差，還有他們可能不會按時管理費，導致居住品質下降。
．技巧（2）：實際測量棟距，以及房子到車站或學校的距離
．技巧（3）：漏水是大麻煩，一定要謹慎察看。豪雨後約看房。注意窗邊、天花板、廚房、廁所、馬桶、牆壁、外牆、請教管理員漏水怎麼處理
．技巧（4）：格局方正最討喜，房屋座向也有意義
．技巧（5）：把可能是「公設陷阱」的項目條列出來。常見的像是，遊泳池開放時間、健身房器材太少形同虛設、三溫暖設備與廣告差太多，圖書館變閱覽室
．技巧（6）：看屋時，一定要帶的4個東西。手機，照明、方向、水平。小夜燈，測電力。彈珠。捲尺。
．技巧（7）：看屋時，一定要做的5個動作。打開電源總開關，觀察有更新線路嗎? 壓馬桶排水，觀察有順嗎? 水槽蓄水再排掉，看順嗎?