【Part 3】 如何選擇有良心的好房仲？
──清楚了解自己的需求，就能看穿房仲話術，還能把握黃金殺價時機！
▲為什麼買屋、賣屋都要找仲介？
．買方需要房仲的3個理由：沒時間、找專業、有保障
．賣方需要房仲的2個理由：有保障、省麻煩
．委託房仲業者，從這3個角度思考。品牌+在地經驗+口碑。在地經驗才會知道該區的成交價!!!
．委託房仲時，要簽專任約還是一般約。一般約，暴光率高，要留意價格底線和房屋狀況，3家為極限。
▲房仲話術大揭密！4種你一定要知道的事
．「屋主被外派去大陸所以賣房子」－從房屋細節思考真實性
．「從車站走回家只要5分鐘」－自己走過一次最準
．「今天早上有人出價斡旋了」－冷處理，別隨之起舞
．「屋主開的價在這一帶算很低」－上實價登錄網站見真章
▲除了把價格殺到底，還能為自己爭取什麼？
．最後運用「樓層」和「設計弱點」再殺一次
．【中古屋】：殺價無望，請屋主把部分家具留下吧！
．【預售屋】：可要求更多！約定好的全部寫進合約中。如果不喜歡某一項，可以要求折價退費，由你另行採購。也可以更改花色、型號，切記，所有的約定要詳細寫入合約中，包括品脾、規格等，做為點交的憑證。
．【新成屋】：最後幾間餘屋可以要求樣品屋家具贈送
▲買房子有黃金時段嗎？把握這2種情況下的議價空間！
．建案初期為營造熱銷，議價較有希望
．新成屋代銷即將結束，最後幾戶便宜賣。由於選擇性變少，通常會降價或接受買方較大富度的議價，以求儘速結案。
有時間的人，可以在那邊待幾個小時，算一下來客數。
【Part 4】掌握簽約、交屋前「絕不吃虧」的4個要點
──合約要載明，費用要清楚，就能避免交屋後發生的各種糾紛。
▲【要點1】「成屋買賣定型化契約」，一定要簽
．成屋買賣定型化契約應記載6個事項 (審閱期、各期付款、貸款不足的處理方式、稅等)
．建商須以書面列清，讓訊息更加透明化
▲【要點2】議價簽約之前，務必要確認的5件事
．確認（1）：不會買到海砂屋
．確認（2）：不會買到輻射屋
．確認（3）：不會買到凶宅
．確認（4）：事先打聽社區規範
．確認（5）：看屋時檢查這些施工品質
▲【要點3】議價和簽約前，不可忽視的5項權益
．權益（1）：決定簽要約書或付斡旋金
．權益（2）：絕對不為任何理由放棄合約審閱期
．權益（3）：監督房仲和代書徹底落實「產權調查」 (簽約日的當日謄本)
．權益（4）：事先打聽清楚可能會產生哪些費用
．權益（5）：簽本票時要注意的事情 (金額=尾款，千萬記得付完尾款後，取回並作廢)
▲【要點4】交屋時做對5件事，免除日後糾紛
．確認（1）：銀行撥款時間和金額
．確認（2）：再次檢查「風火水電光」5大屋況。風，通風劃、空間。火，瓦期、消防灑水、煙霧警示、水，給水和排水。電，電力幹座、網路。光，照明、監視器、對講機。
．確認（3）：交接權狀和鑰匙要確實。記得換鑰匙。
．確認（4）：核算該與賣方分攤的費用明細
．確認（5）：核算代書與房仲經手的開支和服務費
【Part 5】留意3個細節，第一次賣屋就上手
▲【細節1】從賣屋立場，專任約和一般約哪個好？
．這些情況下，還是委託給仲介吧！你沒空帶看、怕麻煩、不善交際等
．若選一般約，要小心別一屋二賣
．若選專任約，別忘了要求廣告程度
．物件愈具特殊性，愈適合專任約，已好賣，不用增加能見度!!
▲【細節2】一定要做！為房子增值的6件事
．行動（1）：了解市場行情，開價既有利又合理
．行動（2）：提出想法，協助房仲找到介紹切入點
．行動（3）：事先做些簡單的美化，增強價值
．行動（4）：進行修繕，找有保固的公司來做
．行動（5）：展開帶看前，把敏感的東西先移除 (例:祖先牌位)
．行動（6）：提供承諾，必要時願做履約保證
▲【細節3】簽約交屋之際，賣方要注意的5件事
．注意（1）：約定房屋價金的付款方式和期限
．注意（2）：事先詢問代書有關土地增值稅
．注意（3）：很多人不了解重購退稅和奢侈稅
．注意（4）：選擇如何申報財產交易所得稅
．注意（5）：合約寫得愈清楚，交屋時糾紛愈少
【Part 6】避免8個常見糾紛，別讓新屋美夢變訴訟噩夢！
──買屋途中停看聽，7個方法讓你買得安心，住得開心！
▲【案例1】花大錢買了停車位，停進去卻打不開門！
．好火大！車位過於狹窄，只有紙片人才能用
．【對策】要求試停，合約上要求保證車位大小
．注意（1）：車位被灌入總坪數，形成低單價的假象
．注意（2）：算一算，你到底花了多少錢買車位？
▲【案例2】貸款未達預期成數，沒錢履約變成違約！
．好無奈！銀行評鑑後貸款成數未達預期，打碎成家夢
．【對策】請於合約中加註「萬一貸款成數不足……」
．【注意】當建商說「銀行不肯貸的部分我借你」，這個的條件是什麼? 是只有5年、還是利率超高，要小心。
▲【案例3】預售屋建商跑路，或是錢給了大半，拖拖拉拉交不了屋
．好火大！訂婚前買的房子，孩子要上學了還沒蓋好
．【對策】：履約保證保障消費者，「建商跑路」糾紛降低
民國100年5月後，政府規定建商必須有履約保證機制。因任何原因無法交屋，消費者可以從金融履構取回已交的錢。
▲【案例4】屋主只准晚上看屋，過戶後卻發現……
．好可怕！白天看屋，居然看見「另一個世界」
．注意（1）：光天化日之下，你能看得更清楚
．注意（2）：晚上看屋，無法察覺採光是否良好
▲【案例5】白天看起來是安靜社區，晚上卻成夜市和茶店？
．好無奈！交屋後才曉得，每週有三天樓下是夜市
．好無奈！白天是安靜社區，晚上竟暗藏春色
．【對策】多花時間，每個時段都去看看
▲【案例6】陽台上的白襯衫，為什麼經常髒髒的？
．好無奈！買新房子後，白襯衫都得送洗 (工業區，空氣不好)
．【注意】你的不在意，可能讓房子日後找不到新買主
．【對策】嫌惡設施人人厭，將來可能得加註
▲【案例7】誰都不想買出過事的房子！買到凶宅怎麼辦？
．好火大！指明「不要死過人的房子」，卻把凶宅賣給我！
．【對策】：「不要死過人的房子」，買新成屋較保險
▲【案例8】遇到詐騙型房仲，只能自認倒楣？
．好無奈！付了斡旋金之後，房仲竟然消失了！
．【注意】賣方、買方，都有可能是山寨版！ (已離職還帶人看屋收款)
．【對策】：確保權益，簽約、付款最好在房仲公司進行，且要有代書在場。絕對絕對不接受買賣雙方私下成交。即使不委託仲介，還是要找建築經理公司做履約保證。
2014.3.18
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