買屋發財很簡單
作者:顏炳立
出版年: 2005.9
http://www.books.com.tw/products/0010309204
重點整理:
1. 三分法估價:
附屬建物:為1/3 ~2/3的主建物價格。
2. 市場高點的會推很多預售屋，等2~3年後的交屋，可能價格就修正回正常，那麼你就買貴了!!!
3. 估中古屋價格
新成屋成交價*地段系數*(1-使用年限/50年，耐用年限)
例如: 竹北新成屋20萬，10年的房子，多少錢?
20* 0.7~0.9(看景氣)* (40/50) = 11.2~14.4
不過，這樣算是算50年後房子價格為0
一年租金/ (5%~3%)，越不好的地段，報酬率要取越高!!
2房一個月2萬，一年24萬 => 800~480 萬
4. 停車位也可以用年租金算法!!!
月租金，4000的話，年租金，48000，除以4%，120萬!!，除以4.5%，除以4.5%，106萬。更差的就除以5%吧!!
機械的車位價位絕對沒有平面的一半!!! (機械車位超難修的!!)
5. 郊區房子不是挑地段，而是挑機能!!! 生活機能決定效區房子身價、地段決定房子增值潛力
6. 嫌惡設施
高架橋，空氣、車量多、噪音、擁擠!
加油站、瓦斯站，危險、歡迎光臨吵死了!
特種行種、宗教、工廠工業區、菜市場、養老院、垃圾場、醫院、殯葬業、高壓電、基地台、知名餐廳、小吃，最好都隔個二、三條路
棒球場、運動場
7. 買屋重點
越能掌握屋主情況，談判的空間最大
跟屋主直接買最便宜，也就是自住客的殺價空間最大、投資客的殺價空間小
但景氣要變差時，投資客可能就會選擇拋售停損
平時看房，等到利空進場!!!
如果你出價太高，仲介就會表現得很熱絡，如果出太低，仲介就保留態度
8. 賣屋重點
請二、三家仲介做簡報，聽聽他們的意見，也同時了解近期周邊房屋的成交案量、價格、成交期間長短
問那個仲介的業積，賣房子的經驗有多久
1 買房子有三心:安心、放心、開心
安心，產權清楚。放心，價格合理、地段佳。開心，用很低的價格買到，因為低價難求，而沒有人和你競價，那就會笑了!!
至少兩心達到，就滿意了
投資客玩的就是裝潢，然後賣高價。但是，漂亮外表，不實用的內在，也是沒用的。
拉皮，一坪成本約2萬，但是可以漲10~15%，所以，好地段拉皮是絕對值得的。不過要小心，管線是沒有變的!! 還是老管線!!
舊房子適當裝潢可以到新屋成的80%~90%，新房子還要加上裝潢費!!
2 房價上漲就該進場嗎?
價格越來越高的時後，就變得買的人變少，賣的人變多，於是，價格就有可能下殺
當房子的廣告還是一直打的時後，有可能就是高檔的時後，要想想，是不是未來二~三年的價格都漲完了。
價漲量縮，價格會下修。只有價漲量增，價格才有撐
投資客會希望藉著預售屋，成屋去拉抬價格，這樣就有差價了
記得，當投資客充斥的時後，自用型的人不應該介入。
任何悲觀、利空的時後，就是買點。利多的時後，就是賣點
二手屋的價格，應該要和附近新成屋、五年內新屋的價格有落差，價差20%是不合理，30%以上才算合理。
3 懂房價，避免成為烈士
新成屋，房屋完工後三年，沒人居住過的房子
預售屋=新成屋* (1+i)^n，i是市場利率+風險系數
預售屋推新成屋合理價。新成屋=預售/(1+i)^n
房市指標可以好好研究。新建案、建物成交
找出同一個地區的價格和租金，記得同一類型跟同一類型比
若是租金收益高，那有可能增值就會至，像是小套房這種
中古屋合理價判斷繼巧。
用50年來算，新成屋成交價*地段系數*(1-使用年限/50年，耐用年限)
中古屋只要六折，必買!!
附近房屋供應量多，價必亂。
沒有賣不掉的房子，只有賣不掉的價格
賣房子最好空屋，粉刷、燈泡
5 容積率，麵粉、麵包
買地重點是容積率，一坪土地可以蓋多少坪的屋子
台北的商三容積560%，而之前住三是300%，這樣就從1:3變到1:5.6
上例的話，若重建，就可以以新成屋的房價+多蓋了2.6*10坪-26坪，這樣就超大的落差
有錢人公設大是視托質感，沒錢人公設大是負擔與房價下修的保證 (新建案，公設29~31%)
公設比越高、市場性越差!! 每分錢都要花到刀口上
7 接待中心看什麼
空照圖，無法輕易造假
位址圖，畫腐朽為神奇
全區透視圖，把棟距加大
全區規畫圖，要有標尺寸才可以相信
家具配置圖，注意尺寸和風水，像浴室不可以在中間
管道間在哪邊? 空間還有多少? 家具怎麼擺? 帶尺去樣品屋量? 藍晒圖?
必學都市計畫圖和藍晒圖
台灣預售價貴!! 大陸成屋貴!! 台灣預售屋完後後下跌情況非常嚴重!! 一年可能會失去3~4%的錢，以換得新的房屋、新的建材
8 小套房是天使還是魔鬼?
預售屋是一場遊戲一場夢，完工就是夢醒時分，交屋就是心中永遠的痛
買小套房7大必勝絕招:
地段第一、環境要單純、交通便利佳
大專院校附近、辦公商圈附近、與豪宅為鄰、捷運共構至少價有撐
不要賺了租金，賠了房價
9 國宅是a級地段、B級建材、C級的房價
買國宅是圓買屋夢
住的都是社會中下階層，才有機會附合條件
國宅宿命，量大不漲，值必亂、管理不當、值必跌
只要價格是1半，就可以買進!! 都打5折了
記得要追A級地段、B建建材、C級房價。而不是B級地段、A級建材
國宅條件，貸款滿一年即可轉售
11 豪宅是富人的收藏品
對的價格，不見得有獲利
豪宅是一生榮躍得收藏品
好東西的需求是永遠存在的
12 小套房
價格若一樣，就比挑高吧!!
4.5m> 4.2m> 3.6m>3m，比較不足的約2.6~2.8m
合法夾層為1/3
裝潢成本不要超過房價的1/10
13 真地主還是假地主
地下室共通是假透天，因為你無法拆掉重建!!
14 華廈挑地段、環境、管理、建材
獨棟>雙拼>三拼>四拼
華廈6~11樓，附電梯
華廈公設20%，公寓有機會低於20% (買公設低，感覺才爽)
16 要選方便 or 要選房價增值
住辦大樓的房價不會如純住房的房價
因為環境不好，像是同樣是往10樓，一戶買菜、一戶去上班，不是感覺很怪!
21 停車位價格
平面車位，雙車道，持有秤數12，單車道，持有秤數9
平面進、機械停
機械進，平面停
機械進、機樲停
停車塔
重點是
進出越方便，效用就越高、停車從小巷弄進去，不行、車道至少8M，對外巷道也8M以上
總價千萬以上的，一定要有停車位!!
四種登計方式
併入公設，車位面試併入主建物
併入公設，但由購買車位的人平分停車位總分積，較附合使用者付費
單獨產權，有對應土地，就是車位也有門牌、建號
停車榙有獨立權，類買車位者以共同登計
增設車位可以買，建商有利可圖才會增設啊!!!
月租金，4000的話，年租金，48000，除以4%，120萬!!，除以4.5%，除以4.5%，106萬。更差的就除以5%吧!!
機械的車位價位絕對沒有平面的一半!!! (機械車位超難修的!!)
22 B級地段，絕不能用A級地段價格!!
郊區房子不是挑地段，而是挑機能!!!
生活機能決定效區房子身價、地段決定房子增值潛力
大直房價從60多萬下修到40~50萬!!!
價漲量少是不對的!!! 價漲要靠量來撐
價格下滑是叫修正，不是叫下跌!!
24 不和醫院當鄰居，要和醫生當鄰居
醫生、律師的朋友是一定要有的，生病、出事情
距離醫院至少1公里才行!!!
車流量、救護車、生老病死、疾病
25 重劃區
前期雖租宜，但是生活機能不便，很多建商會租給汽車旅館養地
地段好就能撐住2/3的房價
26 有土斯有財嗎?
大樓來說，土地有效用嗎? 其實沒有，因為就像你問麵包多少錢，而不是問麵粉
不過，若是三層樓、或是低樓的，有機會改建，就不一定了
27 嫌惡設施 (殺價很好用的)
高架橋，空氣、車量多、噪音、擁擠
加油站、瓦斯站，危險、歡迎光臨吵死了
特種行種、宗教、工廠工業區
菜市場，不乾淨
養老院、垃圾場、醫院、殯葬業、高壓電、基地台
知名餐廳、小吃，最好都隔個二、三條路
小心24hr的店，小心不乾淨的小河
棒球場、運動場
28 農地
只有甲、乙、兩、丁
甲、乙都是10萬以內
丙建出現在山坡地保育地
蓋房子成本不變，還是一坪要5萬元啊
買房必殺技
越能掌握屋主情況，談判的空間最大
跟屋主直接買最便宜，自住客的殺價空間最大、投資客的殺價空間小
哀兵政策，當場哭，結果一坪少2萬
投資客最怕市場反轉的時後，就會急拋
投資客有時後就是用租人來等賣人!! 因為不想承認錯買了!!
一張嘴出盡天下價，不合理也是價、不爽還是價
如果你出價太高，仲介就會表現得很熱絡，如果出太低，仲介就保留態度
記得精明得人絕對是在利空利空的時後才入場
規模小的房仲談價空間可能比較高，或是專賣的
預售市量，量大必亂。成屋市場，地段決定價格，好房子價難談，不好的房子，儀價空間多
人多的人不要去，熱絡的時後不要買!!
賣房時
請二、三家仲介做簡報，聽聽他們的意見，也同時了解近期周邊房屋的成交案量、價格、成交期間長短
問他的業積，賣房子的經驗
上網自己賣!!!
一般委託期是三個月，仲介費是4%，但是仲介的包裝與行銷能幫你賣高一點點，是雙贏，
例如: 875萬的房子，房仲開1000萬，然後920萬成交，再減掉37萬仲介費，你實拿883!!
- 三分法估價大全
估價實例:
一、大樓A，50坪，室內40坪，10坪公設，1坪20萬，共1000萬。大樓B，50坪，室內30坪，20坪公設，一坪多少??
1坪多少錢= 土地價值 + 建物價值 =10 + 10
土價+建價+土效+建效 = 7+ 7+ 3 + 3 = 14 or 17，因為沒什麼效用
大樓B=37.5 * 20 + 14*12.5=962
二、1坪35萬，而前面有5坪法定空地，一坪多少?
35=12+12+11=> 0 (土地沒登計)+ 0(建物無法登記) + 5.5 + 0(無建物效用)
1坪5.5
三、頂樓加蓋:
一坪20萬，頂樓10坪，
20 = 7 + 7 + 6 => 0 + 0 +3 +3
因為頂樓可能是違建，絕對絕對不可能用屋主投入的成本來算!!!
四、陽台、露台
露台有登記，2/3
陽台沒登記，1/3
陽台有登記，2/3
陽台沒登記，但有外推，1/2
陽台沒有鄧記也沒有外推，就1/3
五、地下室
地下室是附屬建物，沒有建號、公設、士地: 1/2價格
地下室是附屬建物，有建號、有獨立入口、有土地: 4/6~ 5/6
