[第3章房仲教父教你買屋的投資術與防身術]
三大物件:預售屋、成屋、法拍屋
供給與需給決定了房價
預售屋: 2~3成自備款 + 房價上漲可以賺到。要小心，不能如期完工、品質不好、建好後房價下跌
成屋: 3~5成自備款。一般房仲以五年為一種級距，像是5年內，5~10年、10~15年的房子
法拍屋: 近年來資訊越來越透明，於是金拍屋就出現了。要標已"點交"的，可以省搬遷費。銀拍屋是銀行流出來的屋件，好處是可以看屋況，而且名字在登記在銀行下面。
十大角色。買方、賣方、代銷、代標、仲介、代書、建商、銀行
買方，自住客能買到低於市價8%算不錯了，投資客的話，往往是買得很低!!
建商: 以住三的例子來算，每坪200萬買下，容積225% +獎歷容積 60% ，容積單價，200/2.25/1.6=55.6 萬。台北每坪造價10萬，管銷10%，利率20%。 (55.5 + 10 ) * 1.1 * 1.2 = 89 萬/坪
代標: 代標法拍屋。服務費= 3%~5%
八大房仲:東森、信義、21世紀、中信、住商不動產、太平洋、有巢式、永慶、台灣房屋
代書=地政土，可以幫忙確定屋子有被一屋二賣嗎?
銀行、壽險公司，提供房貸
覆約保證的公司，覆約保證帳戶的開立。
金拍、銀拍屋
房地產的四大投資觀
一、易受政局影響
二、投資客vs自住客。看變電箱就知道有沒有更新了。
三、別被廣告騙，回歸地段才是重點
四、媒體報導日益浮濫，要建自己的判斷標準
購屋新手不要碰的五種房子:產權複雜的、採光很差的、有違法行為的、住辦混合的、臨路很窄的
最易白白花的兩種錢。一、斡旋金、二、預售屋的定金。兩種都要問清楚，怎樣會被沒收
購屋新手最容易吃虧的八項購屋權益
一、買賣合約有審閱期
二、要求建商載明建材設備的同級品為何
三、文宣品要保留，樣品屋要拍照存證，廣告物視同契約一部分
四、合建案，與建商和地主都簽約
五、要求建商寫明完工期限與交屋日期
六、標明公設範圍有哪些，可以避免灌虛坪的問題
七、車位的產權和使用權
八、房仲是加盟還是直營的，消費權益有差別
看屋要紀錄下來的事情
地址、屋齡、開價、自備款和可貸款、士地使用住宅區還商業區、樓層數(地上、地下、地下室出入口有幾個和現況如何)
有電梯嗎? 頂樓的用途? 一層幾戶、幾部地梯、房仲業者是? 一般約還是專任約、有物管嗎?(保全、還是物管還是老伯伯而已)、管理費、管委會、繳費比例? 管理費用在哪邊? 學區? 走路幾分鐘? 路線安全嗎? 便利商店、生鮮超市、菜市場?
交通條件如何? 公車站脾、有附車位嗎? 停車方便嗎 ? 有高壓電嗎? 天花板有水漬嗎? 有漏水紀錄嗎?
公設有哪些? 使用現況如何? 已經點交了嗎? 產權清楚嗎?
廚房、浴室水龍頭、沖馬桶水、每個插座有電嗎? 彈珠測地平嗎? 拿棍子敲牆面或地板，看有空心的地方嗎? 早上、晚上都要看一遍? 住戶背景? 鄰居的工作是什麼? 作息呢? 有養狗嗎? 房屋的設備有哪些? 屋主附贈的家具有哪些? 倒垃圾方便嗎? 消防車進得來這個巷子嗎? 逃生路線在哪邊? 暢通嗎?
包租公三大守則
一、不要賺了租金，賠了房價
二、現成租約難辦真假，要親自下海市調比較保險。租給商店的話，可以問一下營收，畢免他們因經營不善，無法續租
三、寧可低價出租也不要空著。
買預售屋的注意事項
小心代銷用群眾心理，炒作現場氣氛
接待中心不一定就是建物基地
預售屋中途買賣，要請建商換約。若建商那邊還是原買方的名字，就會很麻煩。
預售貸款成數不足，可向建商爭取公司貸款
中古屋注意事項
議價空間與前屋主的進貨成本極相關。前屋主是幾年前購入的，就可以研判進貨成本。
說服屋主降價，先了解屋主的政黨傾向。
請屋主出示氯離子檢測，避免海砂屋糾紛
不是所有老公寓都有都更潛力，而且都更可以從容積率那邊算，是否有賺頭嗎? 而且都更常常要等3~5年，多還要到10年。
購買大型社區的五個觀察點
一、管理費的金額以及運用方式
二、公共設施、公共空間的使用狀況
三、詢問管委會的禁止規定
四、管理中心檔案及物品置放的狀況
五、閱讀社區管理規章或公約
房仲業者打交道的學問
一、簽約時間最好排在傍晚，以防產權登記生變
二、斡旋金付與收學問大
三、普專店議價幅度比高專店大
四、把房仲當好朋友，而非只是跑腿的。很多人一輩子只會買一~三間房
五、成為房仲業者心目中的a級客戶
穩定的戶頭進出軌跡，有利於房貸
平時多跟房仲業者打交頭，才有斷屋的便宜可以撿。
在景氣不佳、賣壓沉重時，會有投資客認賠。採光為好的廢墟，整理之後依然有賣相。
"採光為王" + 好好整理 = 賺大錢
行情合理嗎?
區域比價效應，造成房價快速上漲。預售屋最常使用的就是開價一直創新高，那附近建案也會因此提高價格，不過，請小心，是不是真的物有所值啊!!
自己調查來的成交價最有參考價值。直接問附近居民，房價大約多少!!!
報酬率的算法要記得扣除服務費、稅費、房貸利息、裝修費用
[第5章 年輕成功致富的關鍵]
成功的先決條件
1 語言: 國語、台語、英文
2 參加社團，多聽多看，少講，多學
3 勤讀書:每天的報紙、商業周刊等雜誌
4 勤儉當美德: 時間、數字、利息的觀念，成本考量
5 抓住機會，力求保現，養兵千日，用在一時。
6 要謙虛，因為自滿，你就不會想充實，也聽不進別人的勸戒
7 志向要大。多把強的人當成競爭對手，追趕過了，再找更強的人來競爭。
8 義氣、人情、羞恥的三不缺原則 + 吝嗇，你一定有機會成為成功的資本家
後台就是法津，要做一輩子的事的人，絕不能違反法律
意見領袖，才是真的領袖，能帶領別人往正確的觀念的人。
一定要從基層做起，才能會什麼事都會。
而且，每一份工作都有值得學習的地方，多聽、多看，少開口，學習聽主管上司的工作經驗。
2014. 2.16
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